地域要因

熟成した高台の住宅団地は需要が弱く、市場人気は幹線直背後及び新興住宅地域に奪われている。

地域要因の将来予測

当該地域は高台に開発された熟成した住宅団地である。地域要因に大きな変動は無く、現状を維持しつつ推移するものと予測される。周囲の大型分譲住宅に比べ競争力が劣り、地価は下落傾向で推移するものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は児島地区の住宅地の取引事例から求められており実証的であり精度は高い。本件標準地は高台の熟成した住宅団地に位置し、共同住宅の想定は合理的でないため収益還元法の適用は断念した。したがって、信頼性の高い比準価格を標準として、周辺標準地との均衡、前年価格との比較、今後の動向にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。

地域要因

一般住宅と被服関連小工場が混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はないが、周辺に小規模な分譲地開発が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅、被服関連の小規模工場等が混在する旧来からの住宅地域である。地域要因に特に変化はなく、概ね現状にて推移するものと予測される。今後共、地価はやや下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

以上の手順により、比準価格、収益価格の両試算価格を求めた。当該地域は一般住宅と被服関連工場が混在する住宅地域で、単身者及び家族向けの共同住宅も散見されるが、自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。利便性、居住快適性を重視する住宅地域であるので、より規範性の高い比準価格を標準に収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地区中心からやや離れた旧来からの既成住宅地域は需要が劣る。市場人気は幹線直背後及び新興住宅地域に奪われている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は児島地区の住宅地の取引事例から求められており実証的であり精度は高い。本件標準地は旧来からの既成住宅地域であり、収益目的の賃貸物件は乏しく、共同住宅の想定は合理的でないため収益還元法の適用は断念した。したがって、信頼性の高い比準価格を標準として、周辺標準地との均衡、前年価格との比較、今後の動向にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、この価格は代表標準地を規準とした価格とも均衡を得ており妥当である。

地域要因

交通利便性の大きく劣る高台の住宅団地は需要が弱く、市場人気は幹線直背後及び新興住宅地域に奪われている。

地域要因の将来予測

当該地域は高台の丘陵地に開発された住宅団地であるが、交通利便性が大きく劣り、未利用地も多く見られる。地域要因に大きな変動は無く、引き続き地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は児島地区の住宅地の取引事例から求められており実証的であり精度は高い。本件標準地は、市街化調整区域内に所在し画地規模も小さいため、賃貸を想定することは妥当ではないと判断し、収益還元法は適用しなかった。したがって、信頼性の高い比準価格を標準として、周辺標準地との均衡、前年価格との比較、今後の動向にも留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近年の店舗進出は地区南部の国道430号沿いが中心であるため、対象標準地が存する旧県道沿いに対する需要は減退傾向にある。

地域要因の将来予測

旧県道沿いの路線商業地であり、幹線街路としての機能は低下し、車輌通行量は減少傾向にあり、未利用地も徐々に増え始めている。今後も同様の傾向が続くものと予測され、地価は下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は商業地の取引が少なく、広域的に事例を収集し求めたが、現下の商況を反映した妥当なものと判断される。一方、賃貸物件は閉鎖した店舗を賃貸する場合や貸事務所等に限定され、商業事業者向けの賃貸市場は低い。家賃も大半は継続しているものが多く、収益価格の精度はやや劣る。よって、衰退傾向にある商業地であることから、規範性の高い比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

児島地区の中心背後、傾斜地勢の住宅地域である。地域的には大きな変化はないが、需要は低迷し、下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

児島地区の中心背後、傾斜地勢にある既成の住宅地域である。地域的に大きな変化は見られず、概ね現状にて推移するものと予測される。地価動向は、需要が減少していることから、今後も下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

以上の手順により、求められた試算価格は比準価格のみである。再度検討を行うに、比準価格は同一需給圏内の資料より、規範性あるものを選択し、試算を行ったものであり、市場性を反映しその精度は高いものと捉えた。一方、収益価格は公法上の規制が1低専で賃貸を想定することが現実的でなく、適用を断念した。よって、評価額の決定については、比準価格を標準に、単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの商業地で衰退傾向が続いており、新規出店はほとんどなく、住宅地へと移行しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は商業地の取引が少なく、広域的に事例を収集し求めたが、商況を反映した妥当なものと判断される。一方、賃貸物件は閉鎖した店舗を賃貸する場合や貸事務所等に限定され、商業事業者向けの賃貸市場は低い。家賃も大半は継続しているものが多く、収益価格の精度はやや劣る。よって、国道背後の商業地であることから、市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成を増している。地域要因に大きな変動はないが、平坦地勢で比較的需要はある。

地域要因の将来予測

当該地域は塩田跡地を開発した区画整然とした分譲住宅地域である。地域要因に特に変化はなく、現状にて推移するものと予測される。平坦部で需要は比較的あるが、今後も地価は若干下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

以上の手順により、求められた試算価格は比準価格のみである。再度検討を行うに、比準価格は、同一需給圏内の資料より、規範性あるものを選択し試算を行ったもので、市場性を反映しその精度は高いものと捉えた。収益価格は戸建住宅地域で画地規模などから賃貸住宅を想定することが現実的でなく、適用を断念した。よって、評価額の決定については、比準価格を中心に、単価と総額との関連からも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

児島地区の旧市街地の住宅地域である。地域要因には大きな変動は認められないが、需要は平坦地が強く、高台の当地域の需要は低迷している。

地域要因の将来予測

当該地域は既成住宅地域で地域要因に特別な変化はなく、現状を維持するものと予測される。住宅地需要は利便性の良い平坦地域が好まれ、街路条件等でやや劣る為、今後も地価は下落傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

以上の手順により、比準価格、収益価格の両試算価格を求めた。当該地域は味野地区の高台に古くに分譲された住宅団地であり、単身者及び家族向けの共同住宅等も散見されるが、自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。利便性、居住快適性を重視する住宅地域であるので、より規範性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

児島地区全体の地域経済が低迷しているため商業地需要も弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域等の事例から比準して求めた価格で、市場性を反映した価格である。一方、収益価格は賃貸用不動産を想定して求めたが、地域経済の低迷により新規賃料水準等の判断が困難で相対的に説得力がやや欠ける。従って、現実の市場で成立した取引事例等に裏付けられたより信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との価格均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。