岡山県倉敷市児島稗田町字東額山９５５番４５(上の町駅・児島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


31,600円

2016年01月01日に行った岡山県倉敷市児島稗田町字東額山９５５番４５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,600円/㎡としました。

岡山県倉敷市児島稗田町字東額山９５５番４５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番岡山県倉敷市児島稗田町字東額山９５５番４５
住居表示 
価格31,600円/㎡
交通施設、距離上の町、1,300m
地積234㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

棚田恭行氏による調査レポート

不動産鑑定士棚田恭行
価格31,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した高台の住宅団地は需要が弱く、市場人気は幹線直背後及び新興住宅地域に奪われている。
地域要因の将来予測当該地域は高台に開発された熟成した住宅団地である。地域要因に大きな変動は無く、現状を維持しつつ推移するものと予測される。周囲の大型分譲住宅に比べ競争力が劣り、地価は下落傾向で推移するものと予想する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、児島地区一円の住宅地域である。需要者の中心は児島・水島地区に居住及び勤務する30∼40歳代が中心であり、同地区外からの転入需要は少なく、同一学区内及び地縁者が散見される。比較的利便性が高い平地には潜在的な需要が見込まれるが、高台の熟成した住宅団地は敬遠される傾向がある。土地は約200㎡程度が標準的で600万円∼900万円程度、新築戸建住宅は3000万円程度が需要の中心である。
一般的要因雇用・所得環境の着実な改善により、県内景気は緩やかな回復を続けている。

林陽一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士林陽一郎
価格31,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因開発後相当年数を経過した住宅団地であり、地域要因の変動は特段見られない。地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測高台の熟成した住宅団地であり、現居住者による建替えや既存建物の改修が進む反面、空家の増加が懸念される。地区全体における分譲住宅地の供給過剰感から、長期的に地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は倉敷市児島支所管内に位置する住宅地域一円である。需要者の中心は倉敷市に居住・勤務する一次取得者であるが、開発後相当年数を経過しているため、当該団地居住者及びその親戚縁者等が購入するケースが比較的多い。高台に位置し居住環境は良好であるものの、新規の分譲住宅地との競争では劣後するため、地価は弱含み傾向にある。土地は総額700万円程度、新築戸建住宅は総額2，300万円程度が取引の中心である。
一般的要因市全体では人口・世帯数ともに微増傾向で推移しているが、各支所間における人口増減率の差は拡大しており、二極化傾向がより鮮明になっている。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4937743
北緯 133度806392

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県倉敷市児島柳田町生政下６２８番１ほか８筆岡山県倉敷市児島由加字瑜伽２８８５番１岡山県倉敷市児島下之町４丁目２１５７番ほか２筆岡山県倉敷市林字中須賀２０８０番２岡山県倉敷市東塚１丁目２８４番１０岡山県倉敷市児島上の町１丁目８２番７岡山県倉敷市連島中央５丁目４００番１０岡山県倉敷市水島東川町２８２番４岡山県倉敷市北畝１丁目３７番６岡山県倉敷市船穂町船穂字水門２９４９番２外岡山県倉敷市児島柳田町字生政下６１９番２外

参考：近隣駅の地価相場

上の町駅(地価相場 44,200円/㎡)児島駅(地価相場 36,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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