地域要因

地縁選好のある旧来からの集落地域での不動産需要の下落傾向は続いている。

地域要因の将来予測

 当該地域は農家住宅を中心とした地域であり、特に変動要因等ない。当分の間は同環境のまま推移していくものと予測する。取引に活発さが見られない郊外の地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

市郊外の集落地域であり、アパート等の収益物件は皆無であり、自用目的での取引が中心である。賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算せず、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格で規範性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外型大規模店舗に顧客が流れ、地価はやや下落傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自動車関連の店舗や小工場等の自己所有物件が多い路線商業地域であり、賃貸市場の成熟の程度が低いため収益価格が取引価格の決定に影響を及ぼすことはほとんどないと考えられる。従って、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格は参考にとどめ、自己使用目的の取引が主で、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都市計画道路事業が進行中で、利便性が高まることも期待されるが、周辺の新規分譲の影響により、熟成した既成住宅地の地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は底値圏に近づいており、今後は下落傾向から横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域では共同住宅等の収益物件も見られるが、標準地の規模や最有効使用の観点から共同住宅を想定することは困難であるため、収益価格は試算しなかった。本件においては、規範性のある豊富な取引事例を収集選択できたため、代表標準地との検討を踏まえた上で、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

和歌山市辺縁部の住宅地域であり、新興分譲住宅地の供給圧力はあるものの、地価水準は下落幅が縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ古い分譲住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するものと思料される。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるため、自用目的での取引が中心である。また、第1種低層住居専用地域に所在するため、収益性のある共同住宅を想定することも非現実的である。従って、収益価格は試算せずに、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 当該地域は和歌山中心部と高速道路を結ぶ街路沿いにあり、需要は比較的強い。

地域要因の将来予測

 路線商業地域であり、郊外型の店舗が多く見られるが、近年は周辺に共同住宅が建ちつつある。郊外型店舗用地の需要が回復傾向にあり、地価が回復しつつある。

価格決定の理由

 当該地域は幹線道路沿いの路線商業地域で低層店舗が多く見られ、自用での取引が中心である。収益還元法も適用したが、元本に見合う賃料が収受されていないためかやや低位に求められた。賃貸市場の成熟の程度がやや未熟であることから、市場の実勢をより反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR和歌山駅に近く利便性で勝る他、環境条件も優れた住宅地域であり、市内でも人気の高い地域のひとつに挙げられている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特に変動要因もなく今後もより安定性を増していくものと見られる。JR和歌山駅に近く利便性にも優れるため、今後も地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅がほとんどである地域であり、共同住宅等も見られるものの、土地取引は自用のための土地取得がほとんどであり、これを基準に価格形成されているため、収益価格は低位に試算された。よって当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境のやや劣る古い住宅地域であり、周辺での新規分譲の影響を受け、需要は弱い。

地域要因の将来予測

 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、特に地域要因に変動を及ぼす事項はなく、当分の間は現状を維持するものと予測するが、居住環境がやや劣るため地価水準は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、標準地の規模から共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格を試算しなかった。よって、信頼性のある取引事例により求めた実証的価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

和歌山バイパスに比較的近く、利便性の良い面もあるが、熟成した既成の分譲地であり、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅地として熟成しており、地域要因に特別な変動はなく、今後も同様の住環境を維持していくものと予測する。地価水準は底値圏にあり、今後は横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

画地条件及び行政的条件から、共同住宅の建築を想定することができないため、収益価格は試算しなかった。自己使用の居住を目的とした取引が主体の住宅地域であり、周辺地域において、価格決定の指標となる多数の取引事例を収集することができたため、比準価格の説得性は高いものと判断する。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、鑑定評価額を決定した。

地域要因

環境条件がやや劣る既成住宅地域であるが、住宅地取引が活発化しており、また、一般的要因の影響等もあり、下落幅が縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域であり、特に大きな変動要因はなく、今後も同様の環境を維持するものと思料される。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、周辺には賃貸物件も見られ、収益還元法を適用したが、元本に見合う賃料が収受できなかったため、かなりの低位に求められた。また、自用目的での取引が中心である。従って、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

和歌山市北部の大規模宅地開発の影響はあるものの、住宅地取引は活発化しており、一般的要因の影響もあり、住宅地価格の下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ古い小規模分譲住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するものと思料される。地価水準は弱含みないし下げ止まり傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ小規模分譲住宅地域であるため、自用目的での取引が中心である。また、敷地の規模が小さいため、共同住宅を想定することも非現実的である。従って、収益価格は試算せずに、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

和歌山市北部の大規模宅地開発の影響はあるものの、住宅地取引は活発化しており、一般的要因の影響もあり、住宅地価格の下落幅は縮小傾向にある。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、住宅地域として熟成しており、今後も同様の環境を維持するものと思料される。地価水準は弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるため、自用目的での取引が中心である。また、敷地の規模が小さいため、共同住宅を想定することも非現実的である。従って、収益価格は試算せずに、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内において宅地開発が困難になりつつある。既存宅地の地価の変動には注視すべきである。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の既成住宅地域であり、同様の住環境を維持するものと予測する。市街化調整区域内での宅地開発の要件が厳しくなることが見込まれるため、既存宅地がどのような影響を受けるか注視すべきである。

価格決定の理由

農家住宅や小規模一般住宅が中心の既成住宅地域であるため、近隣地域に賃貸物件は見当たらない。よって、収益還元法の適用は見送った。市場参加者がその不動産がいくらで売買されるかという市場性に強い関心があることから鑑定評価にあたっては代表標準地との検討を踏まえ、取引事例比較法による比準価格をもって上記の如く決定した。