地域要因

土地区画整理事業施行済みの駅前商業地域であるが、人口減少と顧客の流出等から需要は弱く住宅への移行も見られ、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

笠岡駅前近辺市街地に位置する普通商業地域である。笠岡市国道2号沿線、福山市や倉敷市等への顧客流出から商業地としては衰退傾向で住宅への移行も見られ、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 店舗や事務所等建ち並ぶ商業地域であるが、店舗や事務所の賃貸市場は減退傾向であり、不動産取引は自用目的が中心となっている。収益価格は賃貸用不動産を想定して求めたものであるが、賃貸用不動産が一般的ではなく、売買価格は実際の取引価格の指標をベースに価格が決定されているので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年からの地価動向や不動産取引の需給動向、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心地に近く利便性良好な住宅地域で特段の地域的な変化はないが、長く続いた下落で地域の地価相場に近づきつつある。

地域要因の将来予測

周辺には病院、店舗等も立地する中心市街地に近い住宅地域で現状維持的に推移している。線引き廃止後には郊外で住宅地開発が進んだが、現在は下火となっている。依然、宅地需要は弱く、地価下落は継続と予測。

価格決定の理由

近隣地域の周辺類似地域には共同住宅も散見されるが、対象地は画地規模が小さく、市場性のある共同住宅の想定は困難なため、収益価格の試算はできなかった。市場の実態は収益性よりも、住宅地としての快適性・利便性が優先されており、収益性の与える影響は限定的である。よって、市場を反映し、精度の高い比準価格を中心に、地域要因の変動状況、現在の不動産需給の動向を併せて検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北東方の旧市街化区域境界付近では、線引き廃止により分譲地が開発されたものの、土砂災害警戒区域のため販売状況は芳しくない。

地域要因の将来予測

幹線県道背後にあって中心市街地隣接の住宅地域として需要はあるが、周辺に開発敵地が無く、新規分譲地は少ない。線引き廃止に伴い、白地地域で宅地開発も見られたが、現在は沈静化しており、地価下落は継続と予測。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺は戸建住宅が主流であるが、駅や幹線、公共施設への接近性が良好なことから共同住宅等の収益物件も少なからず見受けられる。しかしながら、地域における土地取引目的は自用が主であり、収益性を重視する局面は少ない。よって、実証的で精度の高い比準価格を標準とし、理論的な収益価格を参酌して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を前記のとおり決定した。

地域要因

店舗の閉店が進み、商業地域から混在住宅地域に移行しつつある。周辺の住宅地の価格相場に近づいており、下落幅は縮小傾向である。

地域要因の将来予測

旧来からの駅前アーケード商店街である。店舗の閉鎖が目立ち、空地や駐車場となる画地も見られるなど衰退傾向にあり、地域要因に影響を及ぼす特段の変動要因はみられないことからこの傾向は続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格では、やや地域的性格が異なる路線商業地や混在地域の事例も含まれるものの、位置的に近い事例を採用し、地域における価格バランスが配慮されて重要である。一方、収益価格は理論的ではあるが、想定要因を多く含み、その如何により価格が大きく変動するため、信頼性では相対的に劣る。よって、実証的で精度の高い比準価格を標準とし、精度で劣る収益価格を参酌し、また、代表標準地との検討も踏まえ、前記の通り鑑定評価額を求めた。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、隣接市との競合及び人口減少により商圏が縮小に向かう可能性有。

地域要因の将来予測

周辺に官公署が多く立地し、市における地域の拠点性は低下していない。今後も地域要因に大きな変化はないと思われるが、背後人口の減少により商圏規模は縮小傾向にあり、地価は下落傾向を継続するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場の実体を反映した試算価格で、類似地域に存する商業地域の事例を採用できた。ここ最近取引価格は、下落傾向にあり比準価格に現れている。収益価格は、収益性に基づいた試算価格であるが、賃料水準は下落傾向にあり、想定条件も介在することから収益価格は低目に試算された。以上から市場の実体を反映した比準価格を中心に収益価格を考量のうえ鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

開発余地の少ない既成住宅地域で、分譲地等の供給が少ない。一方、需要は弱いままで地価下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

入江に面した国道背後の既成住宅地域である。開発可能な平坦地が少なく、新規の分譲地開発は見られない。熟成した住宅地域として特段の地域要因の変動はなく、引続き地価下落傾向は継続するものと予測。

価格決定の理由

当該地域は笠岡市中心部から離れた既成住宅地域で、利便性がやや劣ること、及び標準画地規模が小さいことから賃貸共同住宅等が見られず、収益性に基づくアプローチに困難性が認められる。取引目的も自用が主流である。従って、唯一求められた実証的で規範性の高い比準価格を中心に、代表標準地との均衡、前年地価動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を前記のとおり決定した。

地域要因

地域的に大きな変化はないが、隣接市及び価格低位地域との競合により需要が減退傾向にある。

地域要因の将来予測

経過した区画整理地区内の住宅地域で今後も地域要因に大きな変化はないと思われるが、少子高齢化、生産年齢人口の減少に伴い、住宅地需要は不透明である。

価格決定の理由

比準価格は、市場の実体を反映した試算価格で類似性の高い事例も採用できた。ここ最近取引価格は、下落傾向にあり比準価格に現れている。収益価格は、収益性に基づいた試算価格であるが、地域の共同住宅は、地主による経営が殆どで賃料形成が土地の有効活用的な側面が強く収益価格は低目に試算された。以上から市場の実体を反映した比準価格を中心に収益価格を考量のうえ代表標準地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

線引き廃止に伴い、周辺部で低価格の住宅地分譲が増加し、地価に対する下落要因となっている。また、土石流警戒区域に指定された。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 戸建住宅を主体とした既成住宅地域であり、賃貸住宅の建築想定は画地条件や投資採算性の観点、及び自己利用目的で取引されるのが一般的な地域であることから試算しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定される市場の状況より、市場性を反映した比準価格が信頼性が高く、この試算価格を採用して、鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは、概ね均衡していると判断した。

地域要因

福山圏域住宅地の外周部としての性格も有することから、市場競争力にやや劣り、需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

笠岡市西部郊外、国道背後の高台にある中規模住宅団地である。既に集積はほぼ完了しており、戸建住宅を中心とした住宅地域として今後とも現況維持で推移するものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は、広域的にやや地域特性が異なる事例等も採用しているが、市場・便益分析等に基づき補修正、要因比較等を適切に行っており、市場の状況を的確に反映している。他方、同一分譲団地内には共同住宅の立地は認められるものの戸建住宅が大半であり、賃貸市場が成熟した状況にはない。従って、比準価格を中心に収益価格を参考にし、代表標準地、前年価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域的に大きな変化はないが、全国的な自然災害の影響からか需要が減退傾向にある。

地域要因の将来予測

笠岡市による埋立事業により造成された昭和末期の大規模住宅団地で地域要因に大きな変化はないが、未分譲区画が残ったまま現在に至る。近年の全国的な自然災害の影響も相まってからか地価は下落傾向と予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場の実体を反映した試算価格で近隣地域周辺の事例も採用できた。ここ最近取引価格は、下落傾向にあり比準価格の試算に顕著に現れている。収益価格は、収益性に基づいた試算価格であるが、地域の共同住宅は、地主による経営が殆どで賃料形成が土地の有効活用的な側面が強く収益価格は低目に試算された。以上から市場の実体を反映した比準価格を中心に収益価格を考量のうえ代表標準地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を標記の通り決定した。

地域要因

郊外に位置し需要は弱く、同市が実施した平成21年の線引き廃止の影響も見受けられない。人口減少、高齢化から地価は下落傾向が継続している。

地域要因の将来予測

笠岡市中心部から車で約5kmに位置する県道沿いの農家住宅を中心とした住宅地域である。旧来より変化に乏しい地域であり、今後も人口減少で高齢化が進んでいることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は笠岡市郊外の事例を収集し、規範性ある取引事例を採用の上、適切な補・修正を施した結果、信頼性の高い価格が得られた。標準地は非線引都市計画区域内の既成集落地域に存し、自己使用目的での取引が中心となることから、収益性は対象地の価格形成に影響を及ぼしているとは認められず適用しなかった。従って、市場の特性及び前年価格からの変動要因を再検討した結果、比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した次第である。

地域要因

中心部から遠い農家集落であり、人口減少と高齢化が進行中で、衰退傾向にある。

地域要因の将来予測

里庄町との境の農家集落地域であり、過疎化・少子高齢化のため、現状維持で静態的に推移するものと予測される。地価は、今後とも下落傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、近隣地域及び類似地域内の豊富な事例から比準しており、実証的であり、その精度は高い。収益価格は、集落地域のためアパート想定ができず、求め得なかった。鑑定評価額は、標準地周辺では自用目的の取引が主体のため、精度の高い比準価格を中心とし、周辺の公示価格から求めた規準価格との均衡に留意し、前年価格からの変動状況をも加味して、上記の通り決定した。