地域要因

最寄駅からは徒歩圏に存するものの、生活利便性が劣る。当該地域への需要は減少しており、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

アパート等もみられる住宅地域である。住宅地としては熟成しているため、今後ともほぼ現状維持で推移するものと予測する。地価水準は下落傾向にあると予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も見られるものの、大半が自己所有地に建設されたもので、本来の収益物件とは異なる。合理的な賃貸市場の成立していない地域であるため、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視する自己使用目的住宅の取引が大半であることから、多数の信頼できる取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

近隣地域は街路整然としているが、駅接近性等の交通利便性に劣り、且つ商業施設等の生活利便性にも劣ること等から、需要は引き続き弱含みである。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い閑静な成熟した住宅地域である現況のみならず、法令規制及び市場性等の観点からも考慮した結果、将来的にも現況程度の地域特性で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

街路整然とした住宅地域にはアパート等の収益物件は見受けられず自用目的の取引が主であること、法令規制が厳しいこと等を勘案すると収益還元法は適用せず市場性を反映した取引事例比較法を適用した。比準価格は近隣地域の周辺地域において多数の規範性ある事例があり且つ当該事例から比準され適切に調整がなされたため規範性が高い。よって、比準価格を採用し、当該標準地と同一地点でもある指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路への接続に劣る住宅地域であるが、ターミナル駅である王寺駅の徒歩圏内の住宅地域であるため、利便性に優れた地域である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域の住宅地域には戸建住宅と共に一部アパートも見受けられるが、標準地と同程度の収益物件は無く且つ賃貸供給が認められないこと、自用目的の取引が主であること等から収益還元法は適用しない。一方、比準価格は王寺町地内における規範性ある事例から比準され適切に調整がなされ規範性は高いものと判断される。以上より、取引市場価格を指標とする市場であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域に位置する勢野北地区での宅地大量供給の影響もあり、当該地域に対する相対的な有効需要が減少しており、地価は依然弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が多い高台の区画整然とした住宅地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は依然弱含みで推移していくものと考える。

価格決定の理由

当該地域は高台の戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件はなく、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められること等を考慮し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は一般住宅を主とする高台の住宅地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を主とする高台の住宅地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向から緩やかな下落傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、標準地の存する地域は快適性が重視される戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で収益性を反映した賃貸市場が未成熟であるため収益価格の試算を断念した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は三郷駅前の商業地域であるが繁華性に劣り、店舗の新規出店等の動向はあまりなく、地価は依然弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中層の店舗ビル等が見られる駅前の商業地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は弱含み傾向で推移していくものと考える。

価格決定の理由

比準価格は、個別の事情を含んだものが多いものの、適正に補正し得ており、市場実態を反映した信頼性を有する価格である。一方、収益価格も、当該地域の需要者の多くが収益性から意思決定を行う事業者であり、還元利回り等の指数についても規範性が高いものが得られたものと思料される。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路整然とした住宅地域であるが、主要幹線道路からの系統連続性に劣り且つ道路幅員が狭小であるため、利便性の観点より需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域である現況のみならず、法令規制及び市場性等の観点からも考慮した結果、将来的にも現況程度の戸建住宅地域として推移していくものと予測する。

価格決定の理由

街路整然とした住宅地域にはアパート等の収益物件は見受けられず自用目的の取引が主であり、法令規制が厳しいこと、収益は転勤等一時的なものに限定されること等を勘案すると収益還元法は適用せず市場性を反映した取引事例比較法を適用した。比準価格は周辺地域において多数の規範性ある事例があり且つ当該事例から比準され適切に調整がなされたため規範性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域はJR王寺駅前の商業地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価はほぼ横這いの傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域はJR王寺駅前の商業地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向からほぼ横這いの傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の商業地における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、収益性を反映し理論的な価格である収益価格は、周辺地域の賃料水準が近年やや弱含み等のため低位に試算されたが、試算過程に想定要素が多く規範性は相対的に劣ると言わざるを得ない。したがって、実証的で市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は小規模な小売店舗を主とする近隣商業地域として熟成してきたが、一般的要因及び地域動向等を反映して地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模な低層店舗を主とするJR畠田駅前の近隣商業地域であり将来的にもほぼ現状を維持して推移するものと考察され、地価水準については現下の地域動向から緩やかな下落傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の商業地における多数の取引事例を採用して求めたもので市場性を反映しており規範性は高い。一方、収益性を反映し理論的な価格である収益価格は、周辺地域の賃料水準が近年やや弱含み等のため低位に試算されたが、試算過程に想定要素が多く規範性は相対的に劣ると言わざるを得ない。したがって、実証的で市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接する勢野北地区での宅地大量供給の影響もあり、当該地域に対する相対的な有効需要が減少しており、地価は依然弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移するものと予測する。地価水準は依然弱含みで推移していくものと考える。

価格決定の理由

当該地域は高台に位置する戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件はなく、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められること等を考慮し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。