地域要因

倉庫等が混在の繁華性をやや欠く商業地域で、需要は低調である。大きな変動も認められない。

地域要因の将来予測

県下主要幹線にも近いが、倉庫等が混在する繁華性をやや欠く商業地域であり、土地利用の状態に大きな変化はない。変動要因も見当たらず、当面の間、ほぼ現行どおり推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には貸店舗等の収益物件も見られるが、自己使用を前提に取引されることが主である。賃貸市場は未成熟であり、事業採算に着目した賃料水準が形成されていない。このため、収益価格はやや低位に試算された。よって、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道1号沿いの商業地域。大型商業施設に近接するが、市の中心部に比べ規模の小さな店舗が目立つ。土地需要も含め、近年大きな変化はない。

地域要因の将来予測

国道1号沿いの商業地で車両通行量は多い。土地需要も底堅いが、店舗の入替りが散見される程度で、大きな地域変化は予測できない。

価格決定の理由

国道沿いに低層店舗が連たんする路線商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格の水準は低位に求められた。賃貸経営を目的とした土地取引はほとんど見ることはできず、地価水準の形成は自社利用を前提としたものである。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

県道沿いの工業地域で、事業用地全般に対する需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

県道沿いに事務所等も見られる大規模工場を主体とする工業地域で、大きな変動要因は認められず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

大規模工業地で、賃貸市場が未成熟な地域であり、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は取引時点がやや古いものの規範性の高い取引事例を採用することができ、信頼性も高い。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域自体に特段の変動要因はないが、住環境でやや劣るため選好性が低下しており、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅主体の既成住宅地域として熟成しており、今後も土地利用に大きな変化はなく現状を維持するものと予測する。住環境でやや劣ることから需要は低調であり、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺に賃貸物件はほとんど見受けられず、賃貸市場は未成熟で収益を目的とした取引はなく、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大半である。標準地は画地規模が小さく、経済合理的な賃貸住宅の想定が非現実的であり、収益価格は試算しない。よって、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されることから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

近隣地域は熟成した住宅地域のため、顕著な変動要因はなく、需要は低迷しており、地価はやや下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

当該地域は、熟成した既成住宅地域として、土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移するものと予測する。周辺の新興住宅地と比べて競争力はやや弱く、地価はやや下落傾向で推移する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんどない。取引としては、自用目的での取引が主であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通量の多い路線商業地域で、長期的な地価下落により値頃感が出始めている。

地域要因の将来予測

郊外住宅団地と中心市街地を結ぶ交通量の多い「笹川通り」沿いの路線商業地で出退店はあるが、大きな変動要因は認められず、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は土地所有者による貸店舗等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が中心であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価が微下降で推移している四日市中心部周辺の住宅地域で、下降率は0％に近づいている。

地域要因の将来予測

天白川に近い農地も残る混在地域にあり、周辺に残る農地はミニ開発住宅等宅地化が進行するものと予測される。最近の地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

天白川河畔の旧来住宅主体の混在地域であり、収益物件も散見される住宅地域であるが新規賃貸物件取得のための土地取引は殆どないため収益価格は試算しなかった。比準価格は、関連する地域の取引事例を試算し市場の特性を反映した価格が求められた。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

近隣地域は幹線道路背後の商業地域で、土地利用の動向に大きな変化は見られないが、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

国道1号の背後に事務所、営業所等が建ち並ぶ商業地域で、自用目的の取引が主であり、賃貸用事務所としての取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の動きは見られず、土地利用の状態に変化はない。

地域要因の将来予測

熟成した工業地域であり、大きな変化はない。工業地の取引は買い手市場の状況が常態化しており、当面の間、地価下落が続く可能性が高い。

価格決定の理由

比較的規模の大きい自社工場が中心で、賃貸物件での工場経営は見られない地域である。規範性を有する賃貸事例は見当たらず、適正な賃料水準の把握が困難である。このため、収益価格の試算は見送った。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅には近いが、周辺の土地需要を喚起するような大規模開発も見込まれず、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

幹線国道の背後地域であり、事業系の土地利用が中心で繁華性や高度利用の面で進展がみられないことから、今後も土地利用に大きな変化はなく現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は幹線国道背後の既成商業地域である。周辺には貸店舗、貸事務所等の収益物件はほとんど見られず、自用の倉庫、事務所等が多く自己使用目的で取引されることが一般的であり、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないので、収益価格は低位に試算された。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

塩浜街道沿いの地域であり、交通量は多いが、モータリゼーションへの対応に遅れている店舗が多く、商勢は停滞している。

地域要因の将来予測

旧来型店舗、営業所主体の沿道地域として熟成度が高い。大きな変容・発展要因が見当たらず、商勢は停滞傾向で推移していく可能性が高い。

価格決定の理由

自用の店舗、営業所を中心に周辺には貸店舗、貸事務所等の収益物件も散見されるが、自己使用を前提に取引されることが大半である。事業性に着目した賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、本件では取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考とし、また代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。対象地域の如き中間地域の土地需要も居住環境等の如何により2極化が進んでいる。

地域要因の将来予測

本住宅団地は市街中心部からやや遠い郊外に所在し、昨今の都心居住指向のなかで、住宅地選好性及び地価は低下傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地であり、近隣地域には賃貸住宅が存在せず、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅周辺商業地などの繁華性は堅調であり、郊外大規模商業施設との競争のなかで、流れていた顧客の一部は還流する傾向が見られる。

地域要因の将来予測

「三滝通り」沿道地域では今後とも土地利用の多様化及び高度化が進められ、店舗等の集積が進むと予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的の店舗はほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主の節税目的を兼ねた建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。