地域要因

特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

新幹線駅前にホテル、事務所、店舗等が集積する商業地域で、特に地域的特性に大きな変化を促す要因は見受けられず、当面は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、近隣地域における商業事業者向けの賃貸市場は成熟しておらず、元本に見合う賃料水準には至っていないことなどから、収益価格は低位に試算された。従って、実証的である比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。

地域要因

三河安城駅徒歩圏内の既成住宅地域で、交通利便性に優れ、居住環境も比較的良好で、需要は堅調であり、当地域の地価も上昇基調にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域で、地域的特性は当面現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記の通り、比準価格を得た。なお、画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており、市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地は分譲マンション適地のため、取引事例比較法と開発法を適用し、収益還元法は適用しなかった。比準価格は安城市、知立市、西尾市にて取り引きされた面大地の成約価格を基礎としている。行った補修正は適正であり、得られた価格の精度は高い。開発法による試算価格はデベロッパーの事業収益性に着目した価格であり、主たる需要者にとって説得力のある価格である。本件では比準価格と開発法による試算価格を相互に関連づけて本件鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺では区画整理事業が行われている。当地域は安城駅徒歩圏内の住宅地域で、交通利便性に優れ、居住環境も比較的良好で、需要も堅調である。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかに共同住宅等が見られる住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記の通り、比準価格を得た。なお、画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており、市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額と決定した。

地域要因

交通量も多く、繁華性も高いため、商業地としての需要は安定している。

地域要因の将来予測

店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの路線商業地域で、三河安城駅周辺商業地域の一廓である。当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実の市場における取引事例を価格判定の基礎とし、実証的で説得力に富む価格である。収益価格が低位に試算されたのは、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためであると思料する。試算価格の調整にあたっては、豊富な資料に裏付けられ市場性を反映した信頼性の高い比準価格を重視し、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

県道沿いの混在住宅地域であるが、市内の住宅需要が堅調なため、値頃感のある市街化調整区域内の需要も増えている。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は県道沿いに一般住宅、営業所等が混在する住宅地域で、地域要因に特別な変動はなく、当面は現状のまま推移していくものと予測される。住宅需要は増加しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

市街化調整区域内の県道沿いの混在住宅地域で、自用目的の取引需要が中心である。アパート等の賃貸物件は少なく、不動産賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算できなかった。居住の快適性、市場性等を重視して価格形成が行われる蓋然性が高いため、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討及び単価と総額との関係等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

連続性良好な準幹線街路沿いの物流施設中心の工業地域であり、商業的色彩も認められる。概ね熟成しており、特別の変動要因は見受けられない。

地域要因の将来予測

物流施設のほか営業所等も散見される商工混在地域として概ね熟成しており、当面、地域的特性は現状のまま推移していくものと思料される。

価格決定の理由

対象標準地は物流施設のほか営業所、工場等も混在する工業地域に所在する。倉庫等の事業用収益物件も散見される状況にある。取引形態としては、収益用投資物件としての取引は少なく、依然として自用目的での取引が中心となっている。従って、本件では市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな地域的特性の変化は見られない。

地域要因の将来予測

市役所に近い、旧来からの商業地域で、当面は現状のまま推移するものと予測する。今後においては、周辺で施行されている安城南明治土地区画整理事業に伴うインフラ整備の影響が期待される。

価格決定の理由

比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であるが、近隣地域における商業事業者向けの賃貸市場は成熟しておらず、自用目的での取引が支配的であることなどから、収益価格の相対的信頼性は低いと判断する。従って、実証的である比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。

地域要因

低層戸建住宅を中心とした住宅地域であり、やや交通の便は劣るものの、比較的居住環境は良好であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層一般住宅を中心とする住宅地域であり、当分の間大きな変化はなく、現状のまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

対象標準地は、戸建住宅を中心とした住宅地域に存する。一部に賃貸用共同住宅も見られるが、遊休地の活用の性格が強く、収益性を指標とした価格形成は認められないため収益還元法の適用を断念した。地域内の取引の中心は自用目的が主であり、専ら居住環境に趣きを置いている。よって規範性のある取引事例から求めた比準価格を採用し、対象標準地の前年価格からの検討及び代表標準地との検討を踏まえた結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

北東方約400mの同一路線沿いにフィール新安城店が出店し、商業的色彩が一段と増した。なお、大型店の出店形態は大半が事業用定借である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域内は自用の店舗、工場等が中心であり、自用目的の取引が中心である。同一需給圏内においては土地建物一体の大規模店舗の賃貸事例はほとんど見られず、適正な賃料水準が見出しにくいことから、収益価格の精度はやや低いものと判断される。従って、より説得力を有する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

桜井駅東側の近隣商業地域である。駅西側は区画整理事業が進捗しているのに対し、当地域はやや旧態然としており、地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

旧来からの近隣商業地域であるが、駅西側の土地区画整理事業が進捗しており、既に大型ショッピングセンター、その周辺には店舗集積が進んでいることから、駅東側にもその影響が徐々に及ぶものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は市中心部から離れた店舗併用住宅等の自己用建物が多い既成商業地域に所在し、当該地域では収益物件の売買は稀少であり、また事業者向けの賃貸市場が定着しているとは言い難い。従って、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特記すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

特別の地域要因の変動はなく、当分は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

鑑定評価方式を適用した結果、比準価格のみの試算価格となった。当該標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定が困難であり、その結果、収益還元法の適用ができなかった。求められた比準価格は市場性を反映した実証的価格である。採用事例の信頼性は高く、また比準の精度も高い。従って本件では比準価格を採用し、他の公示価格との均衡を考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動はないが、市内の住宅地地価との牽連関係により近隣地域の地価は上昇している。

地域要因の将来予測

基盤整備等も完了し、既に熟成した住宅地域である。今後とも現状と同様の住環境を維持するものと予測する。市内では住宅地需要が旺盛なため、地価はしばらく上昇基調にあると予測される。

価格決定の理由

本件では有効な賃貸市場を想定し得なかったため、収益価格は試算できなかった。よって、取引事例比較法のみを適用の上、上記の通り比準価格を試算した。比準価格は実際の不動産市場において成約した事例を基礎とした実証的な価格である。比準の各過程に誤りは無く、得られた試算価格の規範性は高い。本件では比準価格を標準として、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内での立地利便等も良好。住宅地としての人気は手堅く、物件の動きも少なく、取引価格は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心に共同住宅等が混在する地域で、空地も見られるが、住宅地域としての熟成度を高めつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域の位置する横山町は、実勢として居住用の土地取引が中心である。比準価格は市場の実態を反映した価格から比較検討されたものでその説得性は高いと思料する。収益価格は、賃貸市場の未熟である点や投資対象として見合わず、結果として低位に試算され、相対的信頼性は低いと判断した。以上により比準価格を標準として収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。