地域要因

古くからの駅前商業地域で、土地利用状況に特段の変化はないが、郊外商業地への顧客の流出が見られ緩やかな衰退傾向にある。

地域要因の将来予測

JR虎姫駅近くの古くからの商業地域で、商業背後地人口の減少に加え、大型店への顧客流出が認められることから地域は衰退傾向にあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と代替競争関係を有する商業地等の事例から求めたもので、市場実態を反映した価格である。収益価格は本来商業地域においては重視されるべきものであるが、近隣地域の店舗はほとんどが自用で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低く求められた。既成市街地内の宅地であるので原価法は適用しない。以上から、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

今般非線引都市計画区域に変更された既成住宅地域であり、土地利用は安定しているが、地縁的選好性が強く住宅需要は少なく地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該近隣地域については、今般非線引都市計画区域に変更された自用中心の戸建住宅地域であり、また、賃貸市場が成熟している地域とは言えず賃貸共同住宅の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。比準価格は適格な取引事例に基づき精度よく試算され、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

今般非線引都市計画区域に変更された既成住宅地域であり、土地利用は安定しているが、地縁的選好性が強く住宅需要は少なく地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

JR駅から比較的近い農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。今般非線引都市計画区域に変更されたが、土地利用は現状維持で推移しており、土地取引は少なく住宅地価は下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域については、今般非線引都市計画区域に変更された自用中心の戸建住宅地域であり、また、賃貸市場が成熟している地域とは言えず賃貸共同住宅の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。比準価格は適格な取引事例に基づき精度よく試算され、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視し、代表標準地との均衡を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域から非線引都市計画区域に変更されたがその影響は限定的である。地区外からの流入は期待できず、土地取引は少ない。

地域要因の将来予測

旧虎姫町の農家住宅地域で、今般市街化調整区域から非線引都市計画区域に変更されたが、人口減少・高齢化の影響下にあることから、その影響は限定的で、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

農家住宅地域内にあり、アパート等の収益用不動産は皆無で、賃貸市場が未成熟な状態にあるため収益還元法は適用しない。既成住宅地域内の宅地であるので原価法も適用しない。比準価格は類似する農家住宅地域内の事例等から求めたもので実証性がある。自己の居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家住宅を中心とする既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、閉鎖的な取引市場である点に変化はない。

地域要因の将来予測

農家住宅地域で、地域要因に特段の変化がないので現状を維持すると予測する。市街化調整区域内における人口減少・高齢化の影響と農家住宅地域特有の限定的な市場の特性から、地価は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域の農家住宅地域内にあり、賃貸市場が未成熟で、かつ合法性の点で妥当性を欠くので収益還元法は適用しない。古くからの住宅地であるので原価法も適用しない。比準価格は対象標準地と類似する農家住宅地域内の事例等から求めたもので実証性がある。自己の居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるので比準価格を採用し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成農家住宅地域であり、利用状況に特段の変化はない。人口は減少傾向で高齢化が進み、不動産需給は停滞ぎみで地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は主に長浜市内JR駅勢圏類似地域の農家住宅地事例から求めたものであり、市場の実態を適確に反映し実証的で説得力を有する。収益価格は近隣地域の地域特性から賃貸市場の想定が困難であるため試算せず、既成市街地に存するため積算法も適用しない。当該市場では取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので実証的で規範性の高い比準価格を採用し下記の代表標準地との均衡に留意のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

今般非線引都市計画区域に変更された郊外の住宅地域であり、土地利用は安定的であるが、需要は弱含みで地価は微減傾向にある。

地域要因の将来予測

郊外の国道背後に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。今般非線引都市計画区域に変更されたが、土地利用は現状のまま推移しており、住宅地需要も当該地域内は限定的であり、地価は微減傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域については、今般非線引都市計画区域に変更された自用中心の戸建住宅地域であり、また、賃貸市場が成熟している地域とは言えず賃貸共同住宅の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。比準価格は適格な取引事例に基づき精度よく試算され、規範性は高い。よって、自用目的での取引が中心であることを踏まえて比準価格を重視し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

需給に影響を及ぼす要因の変動は特に認められず、地域要因は現況のまま推移していくものと判定する。景況感等から地価は依然下落傾向。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成している地域であり、大きな要因変動は認められず、今後も閑静な住環境を維持するものと予測する。地価は現況のまま弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、戸建住宅中心の住宅地域内に存し、自己使用目的の取引が大半であり、賃貸住宅の収益性に基づき価格形成される地域でないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。