滋賀県長浜市酢字正法１９６番２外(虎姫駅・河毛駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
13,700円
2017年01月01日に行った滋賀県長浜市酢字正法１９６番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県長浜市酢字正法１９６番２外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 13,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 虎姫、1,100m |
| 地積 | 548㎡ |
| 形状 | 不整形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
内田宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 内田宏 |
|---|---|
| 価格 | 13,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域的に非線引都市計画区域に変更されたが、個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。 |
| 地域要因 | 今般非線引都市計画区域に変更された既成住宅地域であり、土地利用は安定しているが、地縁的選好性が強く住宅需要は少なく地価は下落傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は長浜市・米原市域における既成住宅地域のエリアである。需要者の中心は地元長浜市の旧虎姫町及び隣接市域居住者である。近隣地域は面大画地の多い農家住宅を中心とする住宅地域であり、JR虎姫駅圏内にはあるものの住宅需要は依然弱い。土地は約500㎡程度で700万円∼900万円、戸建は1，200万円∼1，400万円程度の価格帯が中心である。 |
| 一般的要因 | 円安・株高による景況感の好転と所得・雇用に改善の兆しが見られ、地域経済が若干持ち直すのに伴い、不動産市場も売手市場へと転換しつつある。 |
目片匡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 目片匡 |
|---|---|
| 価格 | 13,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な規模を有する西向きの中間画地で、やや不整形であるが阻害の程度は小さいので特段の優劣はない。当該個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化区域から非線引都市計画区域に変更されたが用途地域に変更はなく、影響は小さい。地区外からの流入は期待できず、土地取引は極めて少ない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長浜市を中心とする湖北エリアの農家住宅を中心とする既成住宅地域である。比較的駅に近いものの地縁的な選好性が強く、需要は地元居住者に限定され、地域外からの転入が期待できない閉鎖的な市場特性を有しており取引件数は極めて少ない。また、利便性の優る旧長浜市内への若者層の流出等により分家需要も期待できない。画地規模が様々で総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例などからみて、地価水準は12∼15千円／㎡程度である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかに持ち直しつつある。長浜市の人口は微減傾向にあり、旧町エリアを中心に高齢化の進行が著しい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4180178 北緯 136度2556627 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
虎姫駅(地価相場 15,750円/㎡)河毛駅(地価相場 15,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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