滋賀県長浜市曽根町字御館１４９０番１５(虎姫駅・長浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
26,600円
2017年01月01日に行った滋賀県長浜市曽根町字御館１４９０番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県長浜市曽根町字御館１４９０番１５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 26,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長浜、3,500m |
| 地積 | 203㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅の建ち並ぶ郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
内田宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 内田宏 |
|---|---|
| 価格 | 26,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域的に非線引都市計画区域に変更されたが、個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。 |
| 地域要因 | 今般非線引都市計画区域に変更された郊外の住宅地域であり、土地利用は安定的であるが、需要は弱含みで地価は微減傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の国道背後に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。今般非線引都市計画区域に変更されたが、土地利用は現状のまま推移しており、住宅地需要も当該地域内は限定的であり、地価は微減傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は長浜市・米原市域の一般住宅地域のエリアである。需要者の中心は地元企業通勤者層及び地元個人事業者層と見られる。近隣地域は長浜市郊外にあって国道背後の住宅地域であり、開発動向も少なく安定的に推移しているが、住宅需要は依然弱い。中心価格帯は、200㎡程度の土地で500万円∼600万円、戸建で1，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 円安・株高による景況感の好転と所得・雇用に改善の兆しが見られ、地域経済が若干持ち直すのに伴い、不動産市場も売手市場へと転換しつつある。 |
小川聡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川聡 |
|---|---|
| 価格 | 26,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通で格差率に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域は価格時点では市街化調整区域から非線引都市計画区域へ変更済であり地価は横這いから引き続き下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅徒歩圏外の既成戸建て住宅地域で住宅地需要は全般に弱含みである。近隣地域は価格時点で市街化調整区域から非線引都市計画区域へ変更済であるが、地価は横這いから引き続き下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長浜市内駅徒歩圏外の住宅地域のエリアである。需要者の中心は地元地縁者や企業勤労者層である。周辺では小規模開発の住宅地も散見される。全般的には市域北部の人口減少傾向等を受け需給ともに弱いが、近隣地域は価格時点で市街化調整区域から非線引都市計画区域へ変更済であり地価は横這いから引き続き下落傾向で推移するものと予測される。土地で500万円∼600万円、戸建新築で2000万円∼2500万円程度の価格帯が中心である。 |
| 一般的要因 | 長浜市は人口減少・世帯数微増、デフレ脱却期待のなかにあり、地価は交通接近、環境要因等の差による多面的2極化の様相を深めている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4030138 北緯 136度2486552 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
虎姫駅(地価相場 15,750円/㎡)長浜駅(地価相場 96,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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