滋賀県長浜市湖北町河毛字東堀１２６５番(河毛駅・虎姫駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,600円

2017年01月01日に行った滋賀県長浜市湖北町河毛字東堀１２６５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,600円/㎡としました。

滋賀県長浜市湖北町河毛字東堀１２６５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県長浜市湖北町河毛字東堀１２６５番
住居表示 
価格15,600円/㎡
交通施設、距離河毛、400m
地積419㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北3.8m市道
その他の接面道路三方路
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小川聡氏による調査レポート

不動産鑑定士小川聡
価格15,600円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する北向きの三方路地であるが、三方路による効用増は認められず、競争力の程度も普通で、格差率に変動はない。
地域要因既成農家住宅地域であり、利用状況に特段の変化はない。人口は減少傾向で高齢化が進み、不動産需給は停滞ぎみで地価は下落傾向である。
市場の特性同一需給圏は長浜市内JR駅勢圏中心の農家住宅地域のエリアである。需要者の中心は長浜市を含む近傍市町の地元地縁者である。東方周辺では「小谷城スマートIC」が建設中であるが、市域北部の人口減少傾向等を受け不動産需給はともに弱く、利便性からくる住宅地価の2極化の背景のなか近隣地域の土地需要は非常に少なく、地価下落は継続している。土地で500万円∼800万円、戸建新築で2000万円∼2500万円程度の価格帯が中心である。
一般的要因長浜市は人口減少・世帯数微増、デフレ脱却期待のなかにあり、地価は交通接近、環境要因等の差による多面的2極化の様相を深めている。

上田理子氏による調査レポート

不動産鑑定士上田理子
価格15,600円/㎡
個別的要因北向きの三方路地であるが、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因旧湖北町の古くからの既成住宅地域であり、需要は弱含みである。地域要因に特段の変動はない。
市場の特性同一需給圏は、旧湖北町を中心に長浜市及び周辺市を含むJR北陸本線沿線の既成住宅地域。近隣地域は最寄駅から徒歩圏内であるが、古くからの農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、需要者は分家住宅取得者やUターン希望者など同一需給圏内に地縁性を有する者が中心で外部からの流入が極めて少ない。取引は少なく、市場で中心となる価格帯を明確に把握することは困難であるが、単価ベースでおおむね1万円弱∼2万円前後である。
一般的要因県内経済は全体としては持ち直しの動きが続いている。長浜市は人口減少、高齢化が進んでおり、特に北部でこの傾向が強い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度4460118
北緯 136度2518468

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県東浅井郡湖北町大字丁野字岡山１８０２番３７滋賀県東浅井郡虎姫町大字田字門前１１６番１外滋賀県東浅井郡虎姫町大字中野字西庄司３９２番外滋賀県長浜市内保町字上坂道２７９４番３滋賀県長浜市中野町字西庄司３９２番外滋賀県長浜市小谷郡上町字町間４５５番外滋賀県長浜市湖北町速水字鴨川原２７７４番

参考：近隣駅の地価相場

河毛駅(地価相場 15,600円/㎡)虎姫駅(地価相場 15,750円/㎡)高月駅(地価相場 15,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード