滋賀県長浜市下八木町字村中５７４番１(虎姫駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
10,700円
2017年01月01日に行った滋賀県長浜市下八木町字村中５７４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県長浜市下八木町字村中５７４番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 10,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 虎姫、4,800m |
| 地積 | 296㎡ |
| 形状 | 台形(3.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小川聡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川聡 |
|---|---|
| 価格 | 10,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通で格差率に変動はない。 |
| 地域要因 | 価格時点では非線引都市計画区域となった農家住宅等の既成住宅地域であり、選好性は弱く、需要は限定的で、地価は下落基調が継続している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長浜市内JR駅勢圏中心の農家住宅地域のエリアである。需要者の中心は近傍の地元個人地縁者である。近隣地域は価格時点で市街化調整区域から非線引都市計画区域へ変更済であるが、土地利用に変化は少なく、利便性からくる住宅地価2極化の背景のなか地価下落は継続している。取引地積等のバラツキのため中心となる価格総額の把握は困難であるが、土地で300万円∼400万円、戸建中古で800万円∼1300万円程度の価格帯が中心である。 |
| 一般的要因 | 長浜市は人口減少・世帯数微増、デフレ脱却期待のなかにあり、地価は交通接近、環境要因等の差による多面的2極化の様相を深めている。 |
内田宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 内田宏 |
|---|---|
| 価格 | 10,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域的に非線引都市計画区域に変更されたが、個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。 |
| 地域要因 | 今般非線引都市計画区域に変更された既成住宅地域であり、土地利用は安定しているが、地縁的選好性が強く住宅需要は少なく地価は微減傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は長浜市・米原市域における既成集落地域のエリアである。需要者の中心は地元長浜市の旧びわ町及び隣接市域居住者である。近隣地域は比較的面大画地の多い農家住宅を中心とする住宅地域であり、JR虎姫駅圏内にはあるものの距離があり住宅需要は依然弱い。土地は約300㎡程度で300万円∼500万円、戸建は800万円∼1，000万円程度の価格帯が中心である。 |
| 一般的要因 | 円安・株高による景況感の好転と所得・雇用に改善の兆しが見られ、地域経済が若干持ち直すのに伴い、不動産市場も売手市場へと転換しつつある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4143867 北緯 136度2231444 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
滋賀県東浅井郡びわ町大字富田字籔越２７８番滋賀県東浅井郡びわ町大字益田字宮東７５４番滋賀県東浅井郡びわ町大字落合字前田７５９番４外滋賀県長浜市益田町字宮東７５４番滋賀県長浜市下八木町字村中５７４番１
参考：近隣駅の地価相場
虎姫駅(地価相場 15,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード