滋賀県長浜市内保町字堂ノ東２４３３番１外(虎姫駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


32,700円

2016年01月01日に行った滋賀県長浜市内保町字堂ノ東２４３３番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,700円/㎡としました。

滋賀県長浜市内保町字堂ノ東２４３３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番滋賀県長浜市内保町字堂ノ東２４３３番１外
住居表示 
価格32,700円/㎡
交通施設、距離虎姫、4,400m
地積1,211㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況銀行
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況銀行や事務所等が混在する近隣商業地域
前面道路の状況東17.0m県道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小川聡氏による調査レポート

不動産鑑定士小川聡
価格32,700円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する角地であり、角地であることによる個別的要因に基づく競争力の程度はやや優れ、格差率に変動はない。
地域要因郊外に位置する狭小範囲の近隣商業地域であり、新規店舗需要は限定的で想定し難く、地価は下落基調で推移している。
地域要因の将来予測旧浅井町役場に隣接する繁華性に乏しく外延的発展性の低い近隣商業地域で、長浜市合併により相対的な商業繁華性は更に劣る傾向にあり、地価は引き続き下落基調が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は長浜市内JR駅勢圏郊外の近隣商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は地元事業者、金融機関等が中心であり、地縁的選好性が強く、閉鎖的な市場特性を有する。土地利用は安定的であるが、長浜市内全域の商業収益性の停滞状況を反映して土地の需給はともに弱く、発展的な要因は見出し難いところから地価は弱含みの状態が続いている。土地の個別性が強く中心価格帯の判定は困難であるが概ね土地単価は2万円／㎡∼4万円／㎡程度である。
一般的要因長浜市は人口減少・世帯数微増、デフレ脱却期待のなかにあり、地価は交通接近、環境要因等の差による多面的2極化の様相を深めている。

今井康裕氏による調査レポート

不動産鑑定士今井康裕
価格32,700円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する角地にある画地で、土地利用の多様性の観点から競争力は相対的に強い。個別的要因に変動はない。
地域要因旧役場に隣接する商業地である。繁華性は相対的に低く土地利用は安定的である。需要は弱含みで、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測旧官庁街に隣接する繁華性の低い商業地域であり、土地利用は当面現状のまま推移するものと予測する。背後人口や商圏の規模等から商業地需要は限定的であり、地価は緩やかな下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、湖北地域及び彦根市域内を中心とした商業地域である。需要者の中心は、滋賀県北部を商圏とする各種法人や個人事業者である。市況は、消費の伸び悩みから需要が弱含みである。類似の取引自体が少ないが、取引の中心価格帯は、地積等の個別性により総額が異なるものの、単価で坪8万円∼11万円程度と認められる。
一般的要因県内景気は、個人消費や住宅投資等の一部に前向きな動きが見られるが、全体的には弱含みである。長浜市の人口は減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度4271651
北緯 136度2944389

参考：該当物件周辺マップ

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愛媛県喜多郡長浜町大字下須戒甲１８２３番４滋賀県東浅井郡浅井町大字内保字長泉寺１１７３番滋賀県東浅井郡浅井町大字内保字堂ノ東２４３３番２滋賀県東浅井郡浅井町大字内保字上坂道２７９３番２外滋賀県東浅井郡虎姫町大字唐国字庭徳７９６番滋賀県東浅井郡浅井町大字三田字北柳１３０８番３３滋賀県東浅井郡浅井町大字尊勝寺字北町２８７番外滋賀県長浜市山階町字宮西町５８９番１９滋賀県東浅井郡浅井町大字八島字堤３３３番滋賀県長浜市三田町字北柳１３０８番３３

参考：近隣駅の地価相場

虎姫駅(地価相場 15,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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