滋賀県長浜市大井町字安本２４３番(虎姫駅・長浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
12,000円
2017年01月01日に行った滋賀県長浜市大井町字安本２４３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県長浜市大井町字安本２４３番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 12,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 虎姫、1,700m |
| 地積 | 376㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北2.2m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
目片匡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 目片匡 |
|---|---|
| 価格 | 12,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する中間画地で、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、当該個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域から非線引都市計画区域に変更されたがその影響は限定的である。地区外からの流入は期待できず、土地取引は少ない。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧虎姫町の農家住宅地域で、今般市街化調整区域から非線引都市計画区域に変更されたが、人口減少・高齢化の影響下にあることから、その影響は限定的で、地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長浜市を中心とする湖北エリアの農家住宅を中心とする既成住宅地域である。地縁的な選好性が強い地域で、需要は地元居住者に限定され、地域外からの転入が期待できない閉鎖的な市場特性を有している。また、利便性の優る旧長浜市内への若者層の流出等により分家需要も低迷している。地域内の画地規模は一様でないため総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例などからみて、地価水準は10∼14千円／㎡程度である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかに持ち直しつつある。長浜市の人口は微減傾向にあり、旧町エリアを中心に高齢化の進行が著しい。 |
小川聡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川聡 |
|---|---|
| 価格 | 12,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する中間画地であり、競争力の程度は普通で、個別的要因に基づく特段の優劣はない。 |
| 地域要因 | 非線引都市計画区域となった農家住宅等の既成住宅地域であり、選好性は弱く、需要は限定的で、地価は下落基調が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧虎姫町内の駅徒歩圏外の農家住宅を中心とした住宅地域であるが、市域全体の農家住宅地需要は弱含みで今後も発展的な要因は見出し難く、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長浜市内JR駅勢圏中心の農家住宅地域のエリアである。需要者の中心は近傍の地元個人地縁者である。近隣地域は価格時点で市街化調整区域から非線引都市計画区域へ変更済であるが、土地利用に変化は少なく、利便性からくる住宅地価2極化の背景のなか地価下落は継続している。取引地積等のバラツキのため中心となる価格総額の把握は困難であるが土地で400万円∼500万円、戸建中古で1200万円∼1500万円程度の価格帯が中心である。 |
| 一般的要因 | 長浜市は人口減少・世帯数微増、デフレ脱却期待のなかにあり、地価は交通接近、環境要因等の差による多面的2極化の様相を深めている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 土壌 | ,グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度41262700000001 北緯 136度2649091 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
虎姫駅(地価相場 15,750円/㎡)長浜駅(地価相場 96,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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