滋賀県長浜市三川町字東川８０９番外(虎姫駅・河毛駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,600円

2017年01月01日に行った滋賀県長浜市三川町字東川８０９番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,600円/㎡としました。

滋賀県長浜市三川町字東川８０９番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県長浜市三川町字東川８０９番外
住居表示 
価格16,600円/㎡
交通施設、距離虎姫、1,400m
地積329㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南5.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

内田宏氏による調査レポート

不動産鑑定士内田宏
価格16,600円/㎡
個別的要因地域的に非線引都市計画区域に変更されたが、個別的要因に変動はなく、競争力の程度は普通である。
地域要因今般非線引都市計画区域に変更された既成住宅地域であり、土地利用は安定しているが、地縁的選好性が強く住宅需要は少なく地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測JR駅から比較的近い農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域である。今般非線引都市計画区域に変更されたが、土地利用は現状維持で推移しており、土地取引は少なく住宅地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は長浜市・米原市域における既成住宅地域のエリアである。需要者の中心は地元長浜市の旧虎姫町及び隣接市域居住者である。近隣地域は比較的面大画地の多い農家住宅を中心とする住宅地域であり、JR虎姫駅圏内にはあるものの住宅需要は依然弱い。土地は約300㎡程度で500万円∼700万円、戸建は900万円∼1，100万円程度の価格帯が中心である。
一般的要因円安・株高による景況感の好転と所得・雇用に改善の兆しが見られ、地域経済が若干持ち直すのに伴い、不動産市場も売手市場へと転換しつつある。

目片匡氏による調査レポート

不動産鑑定士目片匡
価格16,600円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する南向きの中間画地で、日照等の居住の快適性に優れ、当該要因に基づく優位性がある。当該個別的要因に変動はない。
地域要因市街化区域から非線引都市計画区域に変更されたが用途地域に変更はなく、影響は小さい。地区外からの流入は期待できず、土地取引は極めて少ない。
地域要因の将来予測旧虎姫町の農家住宅地域で、今般市街化区域から非線引都市計画区域に変更されたが用途地域に変更はないので影響は小さい。人口減少の影響下にあること及び限定的な市場特性から地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は長浜市を中心とする湖北エリアの農家住宅を中心とする既成住宅地域である。地縁的な選好性が強い地域で、需要は地元居住者に限定され、地域外からの転入が期待できない閉鎖的な市場特性を有しており、取引件数は極めて少ない。また、利便性の優る旧長浜市内への若者層の流出等により分家需要も期待できない。画地規模が一様でないため総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例などからみて、地価水準は15∼18千円／㎡程度である。
一般的要因県内景気は緩やかに持ち直しつつある。長浜市の人口は微減傾向にあり、旧町エリアを中心に高齢化の進行が著しい。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度4279087
北緯 136度2697223

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛媛県喜多郡長浜町大字下須戒甲１８２３番４滋賀県東浅井郡虎姫町大字宮部字北庄司１５７８番滋賀県東浅井郡虎姫町大字中野字西庄司４０４番６滋賀県東浅井郡虎姫町大字大寺字的場５７５番滋賀県東浅井郡虎姫町大字大寺字細田１０４５番１滋賀県東浅井郡虎姫町大字田字門前１１６番１外滋賀県東浅井郡虎姫町大字大井字柳屋敷９９７番外滋賀県東浅井郡虎姫町大字中野字西庄司３９２番外滋賀県東浅井郡虎姫町大字五村字田中立３２９番滋賀県東浅井郡虎姫町大字唐国字庭徳７９６番滋賀県東浅井郡浅井町大字尊勝寺字北町２８７番外滋賀県長浜市高畑町字田保２１４番外滋賀県長浜市大寺町字細田１０４５番２外滋賀県長浜市大井町字安本２４３番滋賀県長浜市中野町字西庄司３９２番外滋賀県長浜市大井町字柳屋敷９９７番外滋賀県長浜市大井町字安本２４３番

参考：近隣駅の地価相場

虎姫駅(地価相場 15,750円/㎡)河毛駅(地価相場 15,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード