滋賀県長浜市小沢町字村ノ西４７２番外(虎姫駅・長浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,900円

2017年01月01日に行った滋賀県長浜市小沢町字村ノ西４７２番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,900円/㎡としました。

滋賀県長浜市小沢町字村ノ西４７２番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県長浜市小沢町字村ノ西４７２番外
住居表示 
価格15,900円/㎡
交通施設、距離長浜、3,800m
地積389㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

目片匡氏による調査レポート

不動産鑑定士目片匡
価格15,800円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する中間画地で、個別的要因に基づく特段の優劣がなく、当該個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅を中心とする既成住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、閉鎖的な取引市場である点に変化はない。
地域要因の将来予測農家住宅地域で、地域要因に特段の変化がないので現状を維持すると予測する。市街化調整区域内における人口減少・高齢化の影響と農家住宅地域特有の限定的な市場の特性から、地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は長浜市を中心とする湖北地域の農家住宅を中心とする既成住宅地域である。地縁的な選好性が強い地域で、需要は地元居住者に限定され、地域外からの転入が期待できない閉鎖的な市場特性を有しており、取引件数は極めて少ない。地域内では画地規模が一様でないため総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例などからみて、地価水準は14∼17千円／㎡程度である。
一般的要因県内景気は緩やかに持ち直しつつある。長浜市の人口は微減傾向にあり、特に市街化調整区域内では顕著である。

服部直幸氏による調査レポート

不動産鑑定士服部直幸
価格16,000円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅中心の既成住宅地域であり、需給に影響を及ぼす要因変動も認められないことから、現況のまま推移していくものと判定する。
地域要因の将来予測古くからの農家住宅地域であり、格別の変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測。地縁的選好性の強い地域で、景気動向の影響は小さいが、土地需要は低調であり、地価は下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、長浜市及び周辺市町の農家住宅を中心とした既成住宅地域。需要者の中心は、地元居住者に限定される傾向がある。農家住宅地の需給とも少なく、今後もこの傾向が持続するものと予測する。取引自体少なく、また個別の事情が介在することも多いため、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、土地は約400㎡程度で550万円∼650万円程度が中心価格帯と把握する。
一般的要因家計収入の伸び悩み、景気の先行き不透明感から、県内景気は回復基調にあるものの、弱含みで推移。長浜市の人口は減少傾向。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度4049503
北緯 136度2679311

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

虎姫駅(地価相場 15,750円/㎡)長浜駅(地価相場 96,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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