滋賀県長浜市大寺町字細田１０４５番２外(虎姫駅・河毛駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
27,000円
2016年01月01日に行った滋賀県長浜市大寺町字細田１０４５番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県長浜市大寺町字細田１０４５番２外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 27,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 虎姫、150m |
| 地積 | 373㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、一般住宅等が混在する駅前商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
目片匡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 目片匡 |
|---|---|
| 価格 | 27,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する中間画地で、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度も普通で、当該個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 古くからの駅前商業地域で、土地利用状況に特段の変化はないが、郊外商業地への顧客の流出が見られ緩やかな衰退傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | JR虎姫駅近くの古くからの商業地域で、商業背後地人口の減少に加え、大型店への顧客流出が認められることから地域は衰退傾向にあり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は湖北エリアの近隣商業地域、住商混在地域である。需要者は当該地域に地縁的選好性を有する個人事業者等が中心。郊外型店舗への顧客の流出により商業密度は徐々に低下を続けており、商業収益に基づく需要は期待できない状況で、住宅地への移行化傾向が認められる。土地の個別性や規模が一様でないため総額は把握しがたいが、同一需給圏内の取引事例などからみて、市場の中心価格帯は20∼30千円／㎡程度。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかに持ち直しつつあるが、商業背後地人口の減少、消費税増税等、商業環境は厳しい状況にあり、投資には慎重な姿勢がうかがえる。 |
小川聡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小川聡 |
|---|---|
| 価格 | 27,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通で格差率に変動はない。 |
| 地域要因 | 古くからの駅前商業地域で、商業収益性の長期低落傾向や土地利用状況に変化はなく、地価は下落基調が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | JR虎姫駅近くの商業地域で、店舗の連たん性に劣り繁華性は低いまま推移している。土地利用は安定的ではあるが長期的には衰退傾向にあり景況感等から需要は弱含みで、地価水準は下落傾向にあるものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長浜市内のJR駅勢圏の近隣商業地域や商住混在地域である。需要者の中心は低層店舗を指向する事業者、店舗兼住宅を指向する個人等が中心で地縁的選好性が強く、市場は閉鎖的である。土地利用は安定的であるが、長浜市内全域の商業収益性の停滞状況を反映して土地の需給はともに弱く、発展的な要因は見出し難いところから地価は弱含みで推移している。土地の個別性が強く中心価格帯の判定は困難であるが概ね土地総額で1000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 長浜市は人口減少・世帯数微増、デフレ脱却期待のなかにあり、地価は交通接近、環境要因等の差による多面的2極化の様相を深めている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4247643 北緯 136度2580986 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
虎姫駅(地価相場 15,750円/㎡)河毛駅(地価相場 15,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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