地域要因

地域に変動要因は認められない。駅ビルリニューアルの影響が期待されるが、現時点で明確な影響は認められない。

地域要因の将来予測

地域の土地利用度は高く、新たな利用が行われる余地は少ない。北陸新幹線金沢駅営業開始による駅ビルリニューアルが隣接地域にて行われ、本地域への収益改善期待が認められる。

価格決定の理由

駅より近距離の取引事例は稀少であるが、地価水準面にて関連性ある事例より試算が行われ、比準価格は、実証性を有するものと認められる。収益価格に関しては、地域の賃貸需要の実際からも、容積率等を十分に反映した効率的建物想定が困難で、求められた試算水準も低位となった。よって、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。旧来の中心商業地は店舗の郊外化等により衰退傾向にあるが、新たな投資も見られるようになってきた。

地域要因の将来予測

県庁に近い国道沿いに中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で、店舗の閉鎖が見られるほか、事務所の空室率が高い状況に変化はない。今後もこの状態が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、中心商業地の事例が収集でき、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。収益価格は、標準地に8階建の事務所ビルを建築して賃貸する場合を想定して求めたもので、容積率には余裕があるが、当該標準地の収益性を反映した価格である。以上の各価格の性格及び市場参加者の属性等を勘案し、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域全体としての本格的な需要増加にはまだ遠く、需要は依然低調といえる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格については、類似性が高い新規の賃貸事例が非常に少ないことからその精度に多少懸念があり、また借り手市場の傾向が依然として強いことが総収益水準に影響し、低位に試算されたものと見られる。比準価格は長野市中心商業地域の複数の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力のある価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化は認められない。ビル入居テナントの変化もさほど見られず現状維持の状況が続きつつも、やや回復の動向も見られる。

地域要因の将来予測

長野市の中心商業地域として熟成しており、地域要因の大きな変動は認められず、当面は現状維持と予測する。景気の回復傾向は見られるが個人消費は未だ弱く、地価への効果は限定的。北陸新幹線の延伸効果も見られる。

価格決定の理由

比準価格は、長野市の中心市街地の類似地域の5事例を選択し比準したもので、適正に比準されており、市場特性を反映し実証的で精度が高いと言える。他方収益価格は事務所ビルの空室が目立つ等、賃貸市場の回復の遅れ等を反映し、低位に試算されたと考えられる。以上の検討から信頼性の高い比準価格を中心に、収益価格を参酌し、単価と総額との関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

長野駅周辺地区では、古い事務所・商業ビルの空室率は高めながら、新幹線延伸と新駅ビル開業等により活況が戻りつつある。

地域要因の将来予測

長野駅に近い古くからの商業地域であるが、街路、繁華性等の点でやや見劣りする。長野駅周辺では新駅ビル開業等で活況が戻りつつあり、地価は下落傾向から横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

商業地の取引は少ないものの、同程度の価格帯の取引から試算した比準価格は地域格差率が比較的小さく、市場実態を反映した価格で説得力がある。収益価格は、適正賃料の把握と空室率の認定がやや困難なため、相対的に信頼性が劣ることは否めない。以上から、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はみられない。顕在化している売り物件は少なく、需給は落ち着いた状況が続いている。

地域要因の将来予測

中心市街地に近接する古くからの熟成した既成住宅地域として安定しており、需給も落ち着いているため取引も少ない。地域要因にも大きな変動は認められず、地価水準は現状維持と予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件の立地も比較的見られるが、実際の不動産取引で指標とされるのは取引価格実績水準であり、土地価格水準に見合う賃料収入までは見込めない地域のため収益価格は低位に試算された。比準価格は多数の取引事例に基づき求められた価格で、自用の戸建住宅中心の当地域の市場実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北陸新幹線延伸と新長野駅ビル開業の効果により、駅周辺は活況を呈している。長野駅周辺では単価の高い取引が散見される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地と同程度の価格水準の取引は極めて少ないため、比準価格で採用した事例との地域格差率は大きくなったが、市場実態を反映した妥当な価格である。一方収益価格は、近接した事務所ビルでも入居時期等の差異により賃料に大きな格差があるのが実情であること等から、相対的に精度が劣るものの、試算価格はある程度の信頼性を有する。以上から、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に変動要因は認められない。駅周辺商業地域よりやや離れる位置にあるため、引き続き地価は緩やかな下落局面にある。

地域要因の将来予測

土地利用度の高い中心市街地商業地域で、地域に変動要因は認められない。繁華性に乏しい商業地域であるが、マンション用地需要を背景に地価水準に底値感が生じつつある。当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

地域内には低層建物もみられ、容積率を十分に活用した賃貸想定が困難であるため、収益価格水準にもその反映が認められ、低位に試算された。本地域及び類似地域における取引は、自用目的の取引が多く、地価もこれに基づき形成される傾向が観察される。よって、鑑定評価額決定にあたっては、上記分析を踏まえ、比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額の関連にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はない。浸水想定区域であるが影響は地域の価格水準に織り込み済みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅が中心の住宅地域で熟成が進みつつあるので今後とも良好な住環境を維持するものと予測。東方の幹線道路沿いは店舗が集積しており生活利便性が高く、不動産需要は根強いため地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

周辺にアパートが見られるが、地域的に自用目的での取引が多く収益物件の取引は極めて少ない。また、土地面積から収益性のある建物を想定できないため収益価格を試算しなかった。取引の実態は比準価格水準であり近隣地域周辺で取引となった事例から試算した比準価格は説得力がある。そこで、市場性、かつ、説得力のある比準価格を基に、代表標準地との検討や単価と総額との関連も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの農家集落地域で、排他的・硬直的な地域特性を有するため、新規需要は顕在化し難く、需要者は地元の地縁・血縁関係者等が主体である。

地域要因の将来予測

古くからの農家集落地域で、特段大きな変化は見られず、当分は現状のまま推移すると思われる。又当該地域は硬直的な地域特性を有するため、一般的な需要は顕在化し難く、地価は引き続き下落で推移すると思料される。

価格決定の理由

当該地域は市街化調整区域内の農家集落地域であり、アパート等の賃貸物件が皆無で、賃貸市場の形成が認められず、又法規制からも効率的な賃貸建物の建設は困難である。従って、収益還元法の適用を断念した。比準価格は同一需給圏内の類似地域における信頼性の高い事例を採用し、要因格差の判定を適切に行い、実証的で市場の実態を反映した価格である。よって、本件は比準価格を中心に、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地にあるが傾斜地にある住宅地域の市場は弱い。アパートや分割需要はみられない。

地域要因の将来予測

動物園の北東方面に位置し、斜面に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域。画地規模は大きく、総額水準が高いため不動産需要は弱い。今後も当面現状維持で、地価動向は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域、類似地域では貸家、アパートの収益物件は少なく取引の目的となることも少ない。戸建住宅中心の地域であるため収益価格を試算しなかった。近隣地域及び類似地域では立地条件、総額水準等から比準価格水準で取引されることが多く、説得力のある取引事例から求めた比準価格は説得力が高い。したがって代表標準地との検討及び単価と総額との関連を踏まえ比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。