地域要因

ほぼ熟成した住宅地域で、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。JR線西側に立地し利便性がやや劣る地域ではあるが、地価水準は下落傾向から横ばい傾向になり当面継続するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の規範性の高い事例を収集でき、比準の過程も適切であるため、比準価格の信頼性は高い。一方、地域要因に基づき市場参加者の意思決定の過程を考察すると、収益力が価格に与える影響は小さく、収益性は反映され難いと思料する。よって、収益価格は試算せず市場の実態及び対象不動産の個別性をより的確に反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣を含む一円に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

郊外型の住宅地域。生活利便性に恵まれ、有効需要は根強い。高値事例も見られるようになってきており、地価は堅調な展開が予測される。

価格決定の理由

当該近隣地域は戸建住宅が主体であるが、近年、徐々に共同住宅立地も進んでいる。共同住宅は遊休地利用の一方途として建築されることが多いため、賃料は建物建築費を中心に決定される傾向が強い。また、賃料には持ち家に対する根強い需要が反映されず、住宅地価を捉え難い面もある。鑑定評価額は、一円の土地取引は自用目的が圧倒的中心をなしているので、比準価格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との均衡を踏まえ、上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変化は認められない。競合する沿道型施設が多く、地方景気停滞下、商況はなお厳しいものがある。

地域要因の将来予測

交通量の多い路線商業地域であり、店舗進出、入替も見られ、近年発展的に推移してきている。しかしながら沿道型商業施設の競争は厳しく、地方景気停滞下にあって地価は下落傾向が予測される。

価格決定の理由

定期借地とみられる店舗事務所は多いが、建物自体の賃貸借は少なく賃貸市場の成熟程度は高くないことから、収益価格の信頼性はやや劣る。比準価格は数少ない商業地の事例を駆使し、各方面類似地域より検討を加えたもので、競争激化等から地価の足踏みが続く付近の市場実態を映し出した実証的な価格と位置づけられる。よって比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。地域内及び周辺では小規模な宅地開発が見られるが、住宅地の需給は概ね安定している。

地域要因の将来予測

昭和40年代中頃に開発された住宅団地で、中規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地を形成しており、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

中規模の一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地で、アパートや月極駐車場等の収益物件も若干見られるが、自己の居住目的での取引が中心であるので、原価法及び収益還元法は適用せず、比準価格のみ試算したが、信頼性の高い取引事例より求めており、代表標準地の価格とも均衡を得ている。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因はないが、周辺の代替関係にある路線との競合性の関係により、需要は回復しつつある

地域要因の将来予測

近くのスーパーは盛況であるが画地規模及び総額水準が大きいことから進出企業が限定される面がある。当面現状維持で、価格動向は引き続き弱含みと予測する。

価格決定の理由

比準価格は路線商業地域を中心とした取引事例から試算しており、説得力があり、実勢を反映している。一方、路線商業地域は広い敷地に低層店舗を前提とし、高度利用がされていないため収益価格は低く求められた。立地条件、総額水準等から比準価格水準で取引されることが多い。よって市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、単価と総額との関連や代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

環境条件は概ね良好であるが、地域内の道路幅員がやや狭く、周辺新興住宅地域に比し、やや市場性が減退している。

地域要因の将来予測

地域内の道路幅員がやや狭く周辺新興住宅地域に比しやや市場性が減退。地価は引き続き弱含みと予測。

価格決定の理由

当該地域においては、快適性を重視する住宅地域で自己使用目的での取引が支配的であり、取引価格を指標に地価が形成されるのが一般的である。近隣地域は、戸建住宅が支配的な地域であり、賃貸市場が未成熟で且つ当面は新規需要も見込めないため、収益還元法は適用しなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場の推移・動向に留意のうえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

目立った変化はない。

地域要因の将来予測

生産拠点の海外移転や国内生産拠点の集約により工業地の需要は減少してきたが、近年は、円安や中国問題等により国内回帰も始まっている。

価格決定の理由

比準価格は北信地区の工業地域における取引事例より算定されたもので、比準過程も適切で不動産市場を反映した規範性の高い価格と思料する。一方、収益価格は理論的な価格であるが、当該地域は自社工場が多く、賃貸工場は皆無であり、賃貸を想定しえないため、試算は行えなかった。よって実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、他の工業地における標準地価格との均衡をも考慮して鑑定評価額（格）を上記の通り決定した。

地域要因

短期の変動要因はない。北長野地区の拠点として支社や営業所を設置する企業が多く一定の需要は見込まれる。

地域要因の将来予測

工場、倉庫、営業所等が区画整然と建ち並ぶ工業団地で熟成し今後も現状維持と予測する。円安の影響から輸出関連の製造業の業績が向上、つれて工業用地の潜在的需要は拡大、地価は下げ止まりに近いと予測する。

価格決定の理由

比準価格は長野市内工業地を中心に事例を採用し実証的である。工場地特有の価格形成要因があり比較の結果事例間のバランスは取れたものと思われる。なお、収益還元法については後記の理由から採用しなかった。取引事例比較法1手法のみとなったが、工場地で自用目的での取引に限定されると考えられるため、取引実態を反映した比準価格をもって本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年土砂災害が全国各地で見られることから、傾斜地勢にある周辺住宅地域は人気がなく、地価は下落が続き、下落幅は市内でも大きい地域である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

区画整然とした画地の戸建住宅が中心の地域で、対象標準地周辺ではアパート等はほとんど見られないため、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

若里地区の南端に位置し長野駅から距離があり犀川堤防に近接する地域であり、人気の高い同地区の中では需要が弱目である。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として熟成しており地域要因に大きな変動は認められないが、市内でも特に住宅地需要の強い若里地区に位置し、同地区内の地域としては弱目ではあるが安定した需要が見込まれ、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、基本的には戸建住宅中心の地域であり事業収支の観点からアパート経営を想定することに説得力が低いため収益還元法は適用しなかった。比準価格は若里地区を中心にこれと隣接する地区の取引事例に基づき試算されており、市場の取引実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

傾斜地勢にある周辺住宅地域は人気がなく、さらに画地規模が大きめのため地価は下落が続き、下落幅は市内でも大きい地域である。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しているが、今後は画地の細分化が見込まれるものと予測する。傾斜地勢で災害の危険性があり、街路条件も劣ることから需要は少なく、今後も地価は下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

画地規模の大きい戸建住宅が中心の地域で、周辺街路の幅員も狭い影響もあり、対象標準地周辺ではアパート等はほとんど見られないため、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。地域内及び周辺では小規模な宅地開発が多く見られるが、住宅地の需給は概ね安定している。

地域要因の将来予測

一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

中規模の一般住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地域で、周辺にはアパートや店舗等も見られるが、自己の居住目的での需要が中心である。よって、信頼性の高い取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を斟酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

長野駅東口土地区画整理事業の進捗による街路整備等により周辺地域の利便性は向上しており、依然として新規分譲地を中心に高値取引が目立つ。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地域であり地域要因の大きな変動は見られないが、良好な居住利便性に加え長野駅東口土地区画整理事業地の効果の反映もあるため需要は強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件の立地もある程度見込まれるが、実際の不動産取引で指標とされるのは取引価格水準である。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。比準価格は多数の取引事例に基づき求められた価格であり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。よって、比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。