長野県長野市大字柳原字下返町２５５１番１６(今井駅・篠ノ井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


30,000円

2016年01月01日に行った長野県長野市大字柳原字下返町２５５１番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,000円/㎡としました。

長野県長野市大字柳原字下返町２５５１番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市大字柳原字下返町２５５１番１６
住居表示 
価格30,000円/㎡
交通施設、距離柳原、1,000m
地積948㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況倉庫兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の工場、営業所等が建ち並ぶ工業地域
前面道路の状況東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥村淳氏による調査レポート

不動産鑑定士奥村淳
価格30,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。画地規模は地域内では標準的で需要の競争力自体に変化はない。
地域要因短期の変動要因はない。北長野地区の拠点として支社や営業所を設置する企業が多く一定の需要は見込まれる。
地域要因の将来予測工場、倉庫、営業所等が区画整然と建ち並ぶ工業団地で熟成し今後も現状維持と予測する。円安の影響から輸出関連の製造業の業績が向上、つれて工業用地の潜在的需要は拡大、地価は下げ止まりに近いと予測する。
市場の特性同一需給圏は長野県のうち北信地域を中心とした工業地全域。需要者は地元企業のほか広域的に支店を有する県外企業も含まれる。最近の円安により輸出関連の製造業の業績が伸びているが設備投資が追随せず工場地需要には即繋がらない。中小規模の区画が集積する工場団地のため、画地規模に見合った小工場、事業所等の需要が見込まれるが、工場地取引は散発的なため需要の中心となる価格帯の把握が困難な状況にある。
一般的要因円安定着により輸出関連企業の増収増益が顕著。生産工場の海外移転、産業空洞化には歯止めがかかる。助成金制度定着による工場誘致環境向上。

赤羽根資裕氏による調査レポート

不動産鑑定士赤羽根資裕
価格30,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域に変動要因は認められない。純粋な工場系の利用が行われていない地域として、価格形成にもその反映が認められる。
地域要因の将来予測土地区画整理事業実施済地域として区画整然とした状況にある。地域内画地規模は、本格的工場地利用を行う規模ではなく、利用形態が定まりにくい地域として、土地利用度も向上しにくい状況。
市場の特性同一需給圏は、工業系用途の地域として、広域的に形成され、市内工業地域及び隣接市の工業地域とも代替関係が成立するものと認められる。但し、工業地域として用途が純化しにくい地域状況からも、需要者は、市内事業者・法人が中心となり、市外よりの需要は僅かである。需要水準の総額に関しては、地域内画地の規模が小さく、純粋工業地としての水準把握が困難で、実証性あるデータも稀少であることから、中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因企業収益に関しては、総じて改善傾向が進み、設備投資への影響も観察されるが、先行きに対する不透明感が拭えない状況。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度58672749999999
北緯 138度1439474

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

今井駅(地価相場 45,400円/㎡)篠ノ井駅(地価相場 13,900円/㎡)川中島駅(地価相場 62,500円/㎡)岩野駅(地価相場 26,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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