長野県長野市合戦場２丁目３番(篠ノ井駅・今井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


50,500円

2016年01月01日に行った長野県長野市合戦場２丁目３番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,500円/㎡としました。

長野県長野市合戦場２丁目３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長野県長野市合戦場２丁目３番
住居表示 
価格50,500円/㎡
交通施設、距離篠ノ井、2,100m
地積227㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い中、店舗等も点在する住宅地域
前面道路の状況北9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚田賢治氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田賢治
価格50,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。地域内及び周辺では小規模な宅地開発が多く見られるが、住宅地の需給は概ね安定している。
地域要因の将来予測一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、長野市南部のJR信越本線・しなの鉄道「篠ノ井」駅及び「今井」駅を最寄り駅とする住宅地域で、需要者の中心は市内居住のサラリーマン等である。圏内では引き続き未利用地や農地を転用した宅地開発が行われ、供給は多い。需要は、消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動も解消し、概ね安定している。土地は1，000∼1，500万円、新築戸建は3，500万円以内が需要の中心であるが、最近は総額を抑えた小規模な分譲が増えている。
一般的要因住宅投資や個人消費の一部に弱さが見られるが、基調的には底堅く推移し、雇用面等でも改善が続いていることから、景気は緩やかに回復している。

羽田富雄氏による調査レポート

不動産鑑定士羽田富雄
価格50,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持で推移。
地域要因街路条件・環境条件は良好であるが、周辺に宅地開発が多く、それ等と競合が進みつつある。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり、当面現状維持と予測。地価は、周辺地域における宅地開発により供給過剰感のある中、引き続き弱含みと予測。
市場の特性同一需給圏は、川中島・篠ノ井地区の新興住宅地域を中心とする犀南地区の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者であるが、市中心部及び千曲市等周辺市町村からの転入者も見られる。運動公園に近く街路・環境条件は良好であり、周辺地域においた供給過剰感があった宅地開発が一段落しつつあり、弱含みで推移していた需給は回復の兆しが見えつつある。市場の中心価格帯は、土地は1千万円∼1．2千万円程度、新築戸建住宅は2．5千万円∼3千万円程度。
一般的要因長野市H27．10人口377千人・−1．3％／5年。同高齢化率28．1％・＋3．3pts／5年。H26取引件数3．3千件・−8．5％。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度58118109999999
北緯 138度1575795

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

篠ノ井駅(地価相場 13,900円/㎡)今井駅(地価相場 45,400円/㎡)岩野駅(地価相場 26,100円/㎡)象山口駅(地価相場 38,300円/㎡)雨宮駅(地価相場 41,700円/㎡)川中島駅(地価相場 62,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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