地域要因

大型SCに顧客が流れ、商業地域としての地位の低下が続く古くからの商店街で、今後商況回復の見込みはない。

地域要因の将来予測

市内でも閉鎖店舗が多い商店街で、今後とも商業地域としての衰退を続けるものと予測される。地価はさらに下落し続け、背後住宅地価格を下回るものとみられる。

価格決定の理由

閉鎖店舗の多い旧来の商店街で、収益性により地価が形成されていないため、収益価格は参酌するに止めるのが妥当である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における最新正常事例を中心に試算したもので、補修正並びに比準とも適正に行われており、現実の市場性を反映した実証的な価格と判断される。従って、収益価格は参酌するに止め、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性の比較的高い既成住宅地域であり、地域要因の変動要因はない。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として熟成しつつあり、当面は現状程度に推移するものと予測する。

価格決定の理由

適切な造成事例が収集できないため、原価法の摘用を断念した。また、対象標準地は地積が少なくアパートマンションを建設し賃貸しても、配置や駐車場の確保が上手くいかないため、収益還元法の適用は不適と判断した。取引事例を採用して査定した比準価格は、価格実証性に富むものである。そこで、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性の高い熟成した住宅地域で、相応の需要はあるが、過去1年間で特別な変動要因はなく、地価はゆるやかな下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は熟成した既成住宅地域で、特段の変更はなく、今後も現状維持程度にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺地域には、アパート等共同住宅の賃貸物件も所在するが、賃貸物件そのものの取引は見られず、自用の物件が中心的な取引である。価格形成においては、快適性や利便性を加味したうえで、地域間の地価水準比較がより重視される。したがって、比準価格を中心に、収益価格を参考にして、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

需要を喚起する地域要因の変動はなく、既成住宅地の需要は依然として少ないが、供給も少なく、需給の著しい不均衡はない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域としてほぼ熟成されており、現状程度で推移するものと予測される。郊外の新規分譲地と比較して相対的に需要は減少しており、地価は弱含みで推移するものと予測。

価格決定の理由

アパート、マンション等の賃貸共同住宅も見られるが、収益性に着目した土地取引は殆ど無く、自用の住宅建築目的での土地取引が中心となっており、居住の快適性及び利便性を重視して価格が形成されている。収益性が価格に反映されない住宅地域であることから、収益価格は参考に止め、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外型店舗に顧客が流れ、駅前商業地域は衰退している。富士山の世界遺産の効果も当地域にはほとんど見られない。

地域要因の将来予測

富士宮駅前の商店街であるが、品揃えが多く駐車場の広い郊外型店舗に顧客が流れており衰退傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

既成市街地のため積算価格は求め得なかった。2試算価格は上記の通りである。対象標準地の周辺は画地規模が大きくなると賃貸もでてくるが、全体的には自用の店舗事務所が多く収益を重視した賃貸目的よりも自用目的の取引が主体である。そこで、指定基準地との均衡も検討の上、比準価格を重視し収益価格を関連づけて上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

顧客の減少が続く既存駅前商業地域で、富士山世界文化遺産指定効果は見られず新たな出店需要等は少なく地価は下落が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗事務所が利用の中心。賃貸市場は節税目的等を主とし未成熟で、投資に見合った賃料確保が困難なことから収益価格は低位の試算となり有効性が低い。本件では同一需給圏内の類似地域の実際に取引された信頼性の高い取引事例から試算した比準価格を中心に、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別な集客施設がなく、発展の期待性が低い商業地域で、新規出店等の為の土地需要は弱く地価は下落が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗併用住宅が利用の中心。賃貸市場は節税目的等を主とし未成熟で、投資に見合った賃料確保が困難ことから収益価格は低位の試算となり有効性が低い。本件では同一需給圏内の類似地域の実際に取引された信頼性の高い取引事例から試算した比準価格を中心に、収益価格は参考に留めて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 近隣地域は中規模一般住宅が多い既成の住宅地域で利便性・住環境は良好であるが、総額が大きいこと等から地価はやや下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

 近隣地域は中規模一般住宅の多い既成の住宅地域で今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価は利便性・住環境は良好であるが総額が大きいこと等から、今後もやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は中規模一般住宅が多い市街地の住宅地域で富士宮市にあっては品等が良好であること等から自用目的の取引が殆どで、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等からやや低位に試算された。以上から、相対的に精度が高いと判断した比準価格を中心に精度が劣る収益価格は参考に留め、指定基準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性の比較的高い既成住宅地域であり、地域要因の変動要因はない。

地域要因の将来予測

低層住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

適切な造成事例が収集できないため、原価法の摘要を断念した。また、対象標準地は地積が少なくアパートマンションを建設し賃貸しても、配置や駐車場の確保が上手くいかないため、収益還元法の適用は不適と判断した。取引事例を採用して査定した比準価格は、価格実証性に富むものである。そこで、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域に近い既成分譲地で、利便性に劣ることに加え、建物更新も少なく地域の活性度は低い。

地域要因の将来予測

富士宮駅南口からは約3．5kmの道路距離にあって、標高は約160m・市街化区域の外縁部で利便性はやや劣る。住宅地としての人気はさほど高くなく、当面、価格も弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、近隣地域は戸建住宅中心の住宅地域で、アパート等の賃貸物件は殆どみられない。したがって、経済合理性に乏しい収益価格は試算せず、代表標準地との検討も踏まえ、取引実態を反映した信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られない。周辺は新規分譲地が多いが、分譲地との競争力はそれ程劣っていない。

地域要因の将来予測

富士宮市において標準的な住宅地域であり、概ね熟成されている。地域要因の大きな変動はなく、暫くの間、現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

周囲には賃貸共同住宅も見られるが、殆どは遊休地活用で、土地取引の大半は自用の戸建住宅目的である。低容積率であること等から、土地規模に比して想定建物の規模が小さくなり、収益性からのアプローチは現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性、利便性に着目して価格が形成されている住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北向傾斜の地域で、居住環境並びに利便性においても、富士宮市の住宅地域の中で、特別な優位性は持たない。

地域要因の将来予測

周辺には若干の空地も残る郊外住宅地域で、熟成しつつ推移するものと予測される。北向傾斜の駅南住宅地域で、土地需要は弱く、周辺に開発余剰地も残されているため、地価は引き続き下落と予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域内の戸建住宅向けの画地であるため、収益価格の試算は省略した。比準価格については、富士宮市駅南住宅地域における規範性のある複数事例に基づき大数的に求めたもので、補修正並びに比較調整とも適正に行われており、その信頼度は高い。従って、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。