地域要因

古くからの既成住宅地域で、熟成度が高いため地域要因の変化は見られない。

地域要因の将来予測

市街地中心部付近の古くからの既成住宅地域で、熟成度が高いため地域要因の変化は乏しく、今後も現状を維持するものと思料される。地価水準は小幅な下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さいことから、アパート等の想定は困難であり、収益価格は算定し得なかった。快適性を重視する戸建住宅地域にあることから、自己使用目的の取引が支配的で、周辺の取引価格の水準を目安に価格が決定されることが一般的であると思料される。よって比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との検討の結果、当該価格は概ね均衡を得ているものと判断した。

地域要因

未利用地も見られるものの、徐々に戸建住宅等が増えてきており、地価の下落も僅少である。

地域要因の将来予測

栃木駅近くに存している利便性に優る地域であり、徐々に住宅地として成熟してきている。地価水準に関しても、ほぼ横這いから若干の下落で推移するものと思われる。

価格決定の理由

当該地域は1低専に存しており、周辺にはアパート等の収益物件も若干見られるが、経済合理性に即した賃貸経営は成立し得ない地域であると判断し、収益価格の試算は断念した。比準価格に関しては、対象標準地周辺で複数の説得力の高い取引事例を収集できたことから信頼性は高いと思量する。よって、当該地域は自用目的の取引が中心であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部の既成市街地で、地域要因の変化は乏しい。新規需要は居住環境の優る地域等を指向し、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺では賃貸用の共同住宅も散見されるが、資産保有や相続税対策を目的とするアパートの建設が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であり、自己使用目的での取引が主であるため、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、経済情勢等の一般的要因の影響及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

岩舟中学校近くの既存住宅地域だが、宅地開発は低調であり、実需要は低下しており、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

幹線道路背後に位置し学校も立地するが、一般住宅が散在する程度の集積であり、農地も多く、熟成は長期にわたり停滞している。現状で推移すると予測する。地価は景気低迷や選別化の影響から下落が続くと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、需要不足から地価に見合った賃料が形成されておらず収益価格は低位に試算された。快適性重視の住居系の地域に存するので、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を重視し、収益価格を参考とし、前年価格や市場動向、米国やユ−ロ圏、中国、新興国などの海外経済の動向、円安傾向、消費増税による国内景気への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 街路条件の劣る傾斜のある住宅地域であり、熟成が停滞した状況が続いている。

地域要因の将来予測

 山裾に開発された住宅地域であり長期にわたり変化の少ない状況が続いている。変動要因に乏しく現状で推移するものと予測する。地価は選別化から下落が続くものと予測する。

価格決定の理由

 周辺には収益物件も見られるが、地価に合致した賃料が形成されていないため、収益価格は低位に試算され信頼性が劣る。一方、比準価格は、価格形成で支配的な売買市場を基礎とし、住宅地として重要な快適性や利便性等の要因も比準を通し価格に反映されており、信頼性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 街路整備が行われたが、地域的な変化はあまり見られず、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

 幹線道路沿いの店舗等も見られる住宅地域である。道路が改修されたが影響は限定的である。現状で推移するものと予測する。地価は選別化の影響から下落が続くと予測する。

価格決定の理由

 周辺には収益物件がみられ収益価格の市場への影響も認められるが、対象地は規模が小さく採算性のある経営が困難なため収益価格の試算には不向きである。このため収益価格は考慮外とした。一方、比準価格は、価格形成で支配的な売買市場に基づき試算された価格であり、住宅地で重要な快適性や利便性等の要因も比準を通じ価格に反映され信頼性が高い。よって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ヤオハン岩舟店近くの住宅地域だが、宅地開発は低調であり、実需要は低下しており、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、需要不足から地価に見合った賃料が形成されておらず収益価格は低位に試算された。快適性重視の住居系の地域に存するので、自用目的での取引が主で信頼性のある比準価格を重視し、収益価格を参考とし、前年価格や市場動向、米国やユ−ロ圏、中国、新興国などの海外経済の動向、円安傾向、消費増税による国内景気への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東北自動車道東方の市街化調整区域であり、変動要因は少なく、過去1年間において大きな変動はない。

地域要因の将来予測

岩舟町郊外の農家住宅主体の集落地域である。調整区域内にありほとんど変化は見られないため、今後も当面は現状を維持するものと思われる。地価水準が非常に低位であり、若干の下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

農家集落地域で、アパート等の収益物件は見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、比準価格を中心として、農家住宅、一般住宅等が混在する地域という当該地域の地域的特性等も検討し、前年価格や市場動向、米国やユ−ロ圏、中国、新興国などの海外経済の動向、円安傾向、消費増税による国内景気への影響等も十分検討し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。