栃木県栃木市大字静字冨士山２５２６番３(新栃木駅・栃木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2014年01月01日地価公示)


20,200円

2014年01月01日に行った栃木県栃木市大字静字冨士山２５２６番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,200円/㎡としました。

栃木県栃木市大字静字冨士山２５２６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2014年01月01日
所在及び地番栃木県栃木市大字静字冨士山２５２６番３
住居表示 
価格20,200円/㎡
交通施設、距離岩舟、1,900m
地積225㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建つ中に傾斜地も見られる住宅地域
前面道路の状況南4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

蓼沼堅寿氏による調査レポート

不動産鑑定士蓼沼堅寿
価格20,100円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 街路条件の劣る傾斜のある住宅地域であり、熟成が停滞した状況が続いている。
地域要因の将来予測 山裾に開発された住宅地域であり長期にわたり変化の少ない状況が続いている。変動要因に乏しく現状で推移するものと予測する。地価は選別化から下落が続くものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は岩舟町、栃木市、佐野市等のJR両毛線・東武日光線沿線の圏域。需要者の中心は岩舟町及びその周囲市町の若年層の一次取得者である。周辺からのアクセスに難がある山裾の東斜面に造成された住宅地域である。熟成が停滞したままである。需要は佐野市や栃木市のほか町内のより良質な宅地へ向っており取引は少ない。中心価格帯は土地が200∼250㎡で約450万円前後、新築戸建物件は約1，800万円∼2，100万円前後である。
一般的要因 宅地需要が隣接の栃木市や佐野市へ流出する一方、町内では選別化により区画整理区域内の宅地などの良質な宅地が選好されている。

阪上真佐彦氏による調査レポート

不動産鑑定士阪上真佐彦
価格20,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因県道背後の既成住宅地域である。やや雑然としており未利用地も目立つが開発性向は低い。地価の下落も依然として続いている。
地域要因の将来予測やや雑然とした住宅地であり、未利用地も多いが地域要因に大きな変動は見られないと推測する。地価水準は、回復の兆しは見られるものの、依然として高い下落率のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は岩舟町及び栃木市の圏域である。需要者の中心は岩舟町及び周辺市の居住者が中心であり、圏外需要は小さい。当該地域は、街区が雑然とした住環境にやや劣る地域であり、宅地需要は依然弱含みである。土地は200から260㎡位が標準で400から600万円程度が需要の中心であり、新築の戸建物件はあまり見られない地域である。
一般的要因人口は大幅に減少し、高齢化率も高い。商業地にもめぼしい動きはなく、栃木市との合併を控えているが、岩舟町全体の状況は依然厳しい。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3823804
北緯 139度734081

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新栃木駅(地価相場 36,000円/㎡)栃木駅(地価相場 38,100円/㎡)野州平川駅(地価相場 31,400円/㎡)合戦場駅(地価相場 34,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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