栃木県栃木市大字静字馬宿出口５０４番３(新栃木駅・栃木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2014年01月01日地価公示)


24,100円

2014年01月01日に行った栃木県栃木市大字静字馬宿出口５０４番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,100円/㎡としました。

栃木県栃木市大字静字馬宿出口５０４番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2014年01月01日
所在及び地番栃木県栃木市大字静字馬宿出口５０４番３
住居表示 
価格24,100円/㎡
交通施設、距離岩舟、1,100m
地積346㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域
前面道路の状況南5.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

富田晃司氏による調査レポート

不動産鑑定士富田晃司
価格24,300円/㎡
個別的要因南道路であり基準方位北道路に比し、競争力に優る。個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因岩舟中学校近くの既存住宅地域だが、宅地開発は低調であり、実需要は低下しており、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測幹線道路背後に位置し学校も立地するが、一般住宅が散在する程度の集積であり、農地も多く、熟成は長期にわたり停滞している。現状で推移すると予測する。地価は景気低迷や選別化の影響から下落が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR両毛線・東武日光線沿線の岩舟町及びその周辺の市町の住宅地域等。需要者の中心は岩舟町及びその周辺市町の若年層の一次取得者である。幹線道路背後の地域で駅や学校に近く買物等の利便性もあるが、街路等の環境が未整備である。土地については、面積で300∼400㎡、総額で、約500∼1000万円程度、新築の戸建物件については、1800∼2500万円が需要の中心を占めている。
一般的要因岩舟町は、人口減少が続き、高齢化率も高い。隣接市の大型店舗に購買需要も流れ、地域経済は停滞している。2014年4月に栃木市と合併予定。

蓼沼堅寿氏による調査レポート

不動産鑑定士蓼沼堅寿
価格23,900円/㎡
個別的要因 画地規模が大きいため総額の観点から競争力の維持が難しくなっている。
地域要因 宅地開発は低調であり、農地が多く、熟成が停滞した状況が続いている。
地域要因の将来予測 幹線道路背後に位置し学校にも近いが、一般住宅等が散在する程度の集積であり、農地も多く、熟成が長期にわたり停滞している。現状で推移すると予測する。地価は選別化の影響から下落が続くと予測する。
市場の特性 同一需給圏は岩舟町、栃木市、佐野市等のJR両毛線・東武日光線沿線の圏域。需要者の中心は岩舟町及びその周囲市町の若年層の一次取得者である。駅や学校に近く買物等の利便性もあるが、街路等が未整備であり、農地も多く、変化が少ない。需要は佐野市や栃木市のほか町内の開発分譲地や区画整理済の良質な宅地へ向っており、取引は低調である。価格は土地が350㎡で約800万円前後、新築戸建物件は約2，000万円∼2，300万円前後である。
一般的要因 宅地需要が隣接の栃木市や佐野市へ流出する一方、町内では選別化により区画整理区域内の宅地などの良質な宅地が選好されている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3823804
北緯 139度734081

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

栃木県栃木市大字上高島字五反田６４３番３栃木県栃木市大字甲字角ノ内２９０１番１栃木県栃木市大字赤麻字愛宕東６３８番１栃木県栃木市大字蛭沼字北ノ内１５３３番２栃木県栃木市大字静字山ノ腰４０番１栃木県栃木市大字和泉字横町西側１１５１番２栃木県栃木市大字静字鳥喰９５５番３栃木県栃木市大字新里字中妻５５７番２栃木県栃木市大字曲ケ島字上サ１１５１番栃木県栃木市大字深沢字一反田２９３番３栃木県栃木市大字原宿字宿西１５９番栃木県栃木市大字富田字栄町３８９番１０栃木県栃木市大字富田字熊の内３１４番２９栃木県栃木市大字真弓字中才１６２６番３栃木県栃木市大字西水代字北原１８９３番４６栃木県栃木市大字西水代字西新田２４４８番栃木県栃木市大字富田字西反田３１９６番栃木県上都賀郡西方村大字金崎字上出口６０８番７外栃木県上都賀郡西方村大字金崎字出林１９６番６栃木県栃木市大字静字冨士山２５２６番３栃木県栃木市大字富田字熊の内５８２番５外栃木県栃木市大字金崎字東宿並７３２番１外栃木県栃木市大字和泉字横町東側１３５８番１２栃木県栃木市大字静字宿上８２５番５栃木県栃木市大字静字中久保１３５７番５栃木県栃木市大字畳岡字新田７３１番４栃木県栃木市大字小野寺字見明２０３６番７栃木県栃木市大字静字仲ノ郷３６２３番１栃木県栃木市大字合戦場字御陣屋前３３１番１９栃木県栃木市大字深沢字和田２８番栃木県栃木市大字金崎字下原７８８番１５栃木県栃木市大字真名子字阿弥佗堂５２２番２栃木県栃木市大字本城字蔵屋敷１３８７番８栃木県栃木市大字本郷字居林５００番２５福岡県築上郡上毛町大字東上３３４５番１福岡県築上郡上毛町大字下唐原５５５番１栃木県栃木市大字西野田字新田４８３番１栃木県栃木市大字真弓字原１５６２番５外５筆栃木県栃木市大字西山田字茅ノ内１７２０番１栃木県栃木市大字伯仲字浅間前２２６３番１栃木県栃木市万町字万町３６２番６栃木県栃木市大字金崎３１７番１外栃木県栃木市大字曲ケ島字上サ１１５１番

参考：近隣駅の地価相場

新栃木駅(地価相場 36,000円/㎡)栃木駅(地価相場 38,100円/㎡)野州平川駅(地価相場 31,400円/㎡)合戦場駅(地価相場 34,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード