栃木県栃木市薗部町１丁目字亀甲渕６６５番１(栃木駅・新栃木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,900円

2017年01月01日に行った栃木県栃木市薗部町１丁目字亀甲渕６６５番１(栃木県栃木市薗部町１−１１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,900円/㎡としました。

栃木県栃木市薗部町１丁目字亀甲渕６６５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県栃木市薗部町１丁目字亀甲渕６６５番１
住居表示薗部町１−１１−２
価格34,900円/㎡
交通施設、距離栃木、1,600m
地積345㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパートが見られる既成住宅地域
前面道路の状況南東4.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大出卓氏による調査レポート

不動産鑑定士大出卓
価格34,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一方通行で街路条件の劣る既成の住宅地域で、地域の特性を形成する地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測街路条件の劣る既成の住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。街路の整備された分譲住宅地等に需要は向かっており、競争力は弱く、地価は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は栃木市栃木地区の中心市街地及びその周辺の住宅地域一円の圏域。栃木地区に居住または勤務する30代から40代の一次取得者及び買替需要者が典型的な需要者と判断される。同一需給圏においては、近年、住宅地分譲が多く、売れ行きは堅調であるが、街路条件の劣る既成の住宅地域への需要は弱く選別化が進行している。市場の中心価格帯は、土地で600万円∼1，000万円程度、新築の戸建物件で2，000万円∼2，500万円程度である。
一般的要因栃木市の人口減少傾向は継続しており、高齢化率は県平均を上回る。栃木駅南西方に「とちぎメディカルセンターしもつが」が移転開設。

仁保謙二氏による調査レポート

不動産鑑定士仁保謙二
価格35,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特別の変化は無いが、生活の便が良い成熟した地域なので、安定した需要が認められる。
地域要因の将来予測既成市街地の住宅地域である。当面の特色は現状程度と見込まれるが、街路事情が劣るので、差当りの地価は下落気味に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね栃木市の住宅地域である。需要者の中心は栃木市の居住者や市内への通勤者であり、それ以外は少ない。需要の中心は、立地や生活環境に優れる新規分譲地等であり、旧来の地域においては選別が厳しい。売れ筋の建売住宅総額は1500万円∼3000万円であるが、所得の減少や需給バランスの緩みから総額は低下傾向にある。
一般的要因緩やかな景気の回復とともにデフレ状況からも脱しつつあり、栃木市平均の地価は下げ止まりつつある。今後の地価動向には不透明感が強い。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3798692
北緯 139度7202686

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

栃木駅(地価相場 38,100円/㎡)新栃木駅(地価相場 36,000円/㎡)野州平川駅(地価相場 31,400円/㎡)合戦場駅(地価相場 34,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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