栃木県栃木市大字和泉字宿北側１４０５番３(新栃木駅・栃木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2014年01月01日地価公示)


28,200円

2014年01月01日に行った栃木県栃木市大字和泉字宿北側１４０５番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,200円/㎡としました。

栃木県栃木市大字和泉字宿北側１４０５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2014年01月01日
所在及び地番栃木県栃木市大字和泉字宿北側１４０５番３
住居表示 
価格28,200円/㎡
交通施設、距離静和、600m
地積167㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅と店舗等が建ち並ぶ県道沿いの住宅地域
前面道路の状況南16.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

蓼沼堅寿氏による調査レポート

不動産鑑定士蓼沼堅寿
価格27,900円/㎡
個別的要因 新規に供給される画地に比べ、規模が小さく庭や駐車スペースが不十分なため、競争力は劣位の状況が続いている。
地域要因 街路整備が行われたが、地域的な変化はあまり見られず、地域要因に特段の変動は認められない。
地域要因の将来予測 幹線道路沿いの店舗等も見られる住宅地域である。道路が改修されたが影響は限定的である。現状で推移するものと予測する。地価は選別化の影響から下落が続くと予測する。
市場の特性 同一需給圏は岩舟町、栃木市、佐野市等のJR両毛線・東武日光線沿線の圏域。需要者の中心は岩舟町及びその周囲市町の若年層の一次取得者である。駅に近く店舗が立地する幹線道路沿いであるが一般住宅が多い。街路が整備されたが街並みに大きな変化は見られない。需要は隣接市や区画整理済地区等へ向かっており取引は低調である。価格は150㎡∼250㎡で約400∼700万円前後。新築戸建物件は約1，800万円∼2，200万円前後が中心である。
一般的要因 宅地需要が隣接の栃木市や佐野市へ流出する一方、町内では選別化により区画整理区域内の宅地などの良質な宅地が選好されている。

柴崎博之氏による調査レポート

不動産鑑定士柴崎博之
価格28,400円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因県道沿いの混在住宅地域で地域要因に大きな変動はない。住環境がやや劣ることから、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測県道沿いの混在住宅地域である。中心地からはやや距離があり、用途的な純化が進ま無い状況が続く。住環境ではやや劣ることから、地価の下落は今後もやや大きいものと予測される。
市場の特性同一需給圏は岩舟町を中心とするJR両毛線、東武日光線沿線の住宅地域である。需要者の中心は岩舟町及び隣接市の一次取得者が中心であり、同一需給圏外部からの需要者は少ない。一時業者や地主による小規模の宅地供給が過多であったが、最近は供給が少なめで需給バランスは改善してきた。需要の中心となる価格帯は土地は200∼350㎡程度で500万円∼800万円、新築戸建ての総額で1800万円∼2200万円程度の物件である。
一般的要因岩舟町は本年4月に栃木市に合併する。一方で、合併を先行した町の合併効果は限定的であり、地価に対する影響は殆ど見られないものと思われる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3823804
北緯 139度734081

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新栃木駅(地価相場 36,000円/㎡)栃木駅(地価相場 38,100円/㎡)野州平川駅(地価相場 31,400円/㎡)合戦場駅(地価相場 34,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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