栃木県栃木市城内町１丁目字城ノ内１２８２番２６外(栃木駅・新栃木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,600円

2017年01月01日に行った栃木県栃木市城内町１丁目字城ノ内１２８２番２６外(栃木県栃木市城内町１−１１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,600円/㎡としました。

栃木県栃木市城内町１丁目字城ノ内１２８２番２６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県栃木市城内町１丁目字城ノ内１２８２番２６外
住居表示城内町１−１１−２
価格31,600円/㎡
交通施設、距離栃木、1,400m
地積187㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多く見られる既成住宅地域
前面道路の状況西5.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

舘内宏宣氏による調査レポート

不動産鑑定士舘内宏宣
価格31,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの既成住宅地域で、熟成度が高いため地域要因の変化は見られない。
地域要因の将来予測市街地中心部付近の古くからの既成住宅地域で、熟成度が高いため地域要因の変化は乏しく、今後も現状を維持するものと思料される。地価水準は小幅な下落傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は旧栃木市の住宅地域と判断した。需要者は栃木市内に居住する30代∼40代の一次取得者が中心で、同一需給圏外からの流入は少ない。市内各所にて新規分譲が続いており、売れ行きは好調だが、標準地のような古い既成市街地に対する需要は弱い。市場の中心価格帯は、土地は150㎡∼250㎡程度で450万円∼800万円程度、新築の戸建物件で2，000万円∼2，400万円程度である。
一般的要因人口の減少傾向、高齢化率の上昇傾向は継続している。土地取引件数、建築着工戸数ともにやや回復傾向が見られる。

富田晃司氏による調査レポート

不動産鑑定士富田晃司
価格31,700円/㎡
個別的要因西道路で日照等居住の快適性が中庸であり、選好性に変化はなく、個別的要因の変化はない。
地域要因栃木第四小学校近くの、既成住宅地域だが、地域の需要は相対的に減少しており、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、市道沿いに店舗等も見受けられる住宅地域で、今後とも戸建住宅地域としての推移するものと予測する。地域要因の変化が少なく地価も低いが、需要も少なく地価は弱含み傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR両毛線、東武日光線沿線で、概ね栃木市及びその周辺の市町の住宅地域等。需要者は市内及び周辺市町居住の一次取得者が多い。栃木市は、地価水準の低い外周部の新興住宅地への需要の増加が見られるが、当該地域は、既成住宅地であり、需要が弱い。土地は、面積で150∼250㎡、総額で、約500∼1200万円程度、新築の戸建物件については、2000∼2800万円が取引の中心を占めている。
一般的要因5町を合併し、栃木市の面積は広範囲となり、従来からの中心部周辺に土地需要が認められる一方で、郊外の旧郡部地区では、需要が低下している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3764647
北緯 139度7425223

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

栃木駅(地価相場 38,100円/㎡)新栃木駅(地価相場 36,000円/㎡)合戦場駅(地価相場 34,400円/㎡)野州平川駅(地価相場 31,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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