栃木県栃木市嘉右衛門町字原屋敷１４１７番１４外(新栃木駅・栃木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,300円

2017年01月01日に行った栃木県栃木市嘉右衛門町字原屋敷１４１７番１４外(栃木県栃木市嘉右衛門町６−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,300円/㎡としました。

栃木県栃木市嘉右衛門町字原屋敷１４１７番１４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県栃木市嘉右衛門町字原屋敷１４１７番１４外
住居表示嘉右衛門町６−１４
価格38,300円/㎡
交通施設、距離新栃木、1,100m
地積236㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の多い既成住宅地域
前面道路の状況西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市村明洋氏による調査レポート

不動産鑑定士市村明洋
価格38,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。代替・競争不動産と比較した競争力は概ね普通。
地域要因地域要因に格別の変動はない。市街地に存する旧来の住宅地域で、土地利用は現状維持的に推移している。
地域要因の将来予測中心部の既成住宅地域で熟成度が高く、今後も現状維持的に推移することが見込まれる。小学校に近接する利便性や名声に支えられて需要は底堅く、全体的な下落の中でも地価は下げ止まりの局面を迎えている。
市場の特性同一需給圏は、当市市街地及びその周辺の住宅地域一円の圏域。主な需要者は当市に居住または通勤する一次取得者層である。需要の中心は、立地や生活環境に優れる新規分譲地や区画整理地等であり、旧来の地域で特に街路条件の劣る地域においては選別が厳しくなっている。市場の中心価格帯は土地のみで500万円∼1000万円程度、新築戸建物件で2000万円∼2500万円程度であるが、所得の減少や需給バランスの緩みから総額は低下傾向にある。
一般的要因旧栃木市街地及びその周辺の分譲地等においては取引は堅調で底値に近い。郊外部や旧郡部は一部を除いて需要が弱く成約価格の低下が見られる。

大出卓氏による調査レポート

不動産鑑定士大出卓
価格38,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小学校に近接した住宅地域で、地域の特性を形成する地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測小学校に近接する既成の住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。一昨年の周辺地域の水害による影響は一時的かつ間接的なものに留まり、地価は横這い傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は栃木市栃木地区の中心市街地及びその周辺の住宅地域一円の圏域。栃木地区に居住または勤務する30代から40代の一次取得者及び買替需要者が典型的な需要者と判断される。同一需給圏においては、近年、住宅地分譲が多く、売れ行きは堅調であるが、街路条件の劣る既成の住宅地域への需要は弱く選別化が進行している。市場の中心価格帯は、土地で600万円∼1，000万円程度、新築の戸建物件で2，000万円∼2，500万円程度である。
一般的要因栃木市の人口減少傾向は継続しており、高齢化率は県平均を上回る。栃木駅南西方に「とちぎメディカルセンターしもつが」が移転開設。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3897045
北緯 139度7316558

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新栃木駅(地価相場 36,000円/㎡)栃木駅(地価相場 38,100円/㎡)合戦場駅(地価相場 34,400円/㎡)野州平川駅(地価相場 31,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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