栃木県栃木市大字下津原字枇杷橋１７７番２(新栃木駅・栃木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2014年01月01日地価公示)


23,700円

2014年01月01日に行った栃木県栃木市大字下津原字枇杷橋１７７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,700円/㎡としました。

栃木県栃木市大字下津原字枇杷橋１７７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2014年01月01日
所在及び地番栃木県栃木市大字下津原字枇杷橋１７７番２
住居表示 
価格23,700円/㎡
交通施設、距離岩舟、1,800m
地積329㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅に農家住宅、作業所が見られる住宅地域
前面道路の状況西5.2m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

富田晃司氏による調査レポート

不動産鑑定士富田晃司
価格24,000円/㎡
個別的要因西道路で日照等居住の快適性が中庸であり、選好性に変化はなく、個別的要因の変化はない。
地域要因ヤオハン岩舟店近くの住宅地域だが、宅地開発は低調であり、実需要は低下しており、地価は下落傾向が続いている。
市場の特性同一需給圏はJR両毛線・東武日光線沿線の岩舟町及びその周辺の市町の住宅地域等。需要者の中心は岩舟町及びその周辺市町の若年層の一次取得者である。例幣使街道南方に存し、ヤオハン岩舟店に近く買物等の利便性もあるが、周辺には、未開発な土地も見られる。土地については、面積で300∼400㎡、総額で、約500∼1000万円程度、新築の戸建物件については、1800∼2500万円が需要の中心を占めている。
一般的要因岩舟町は、人口減少が続き、高齢化率も高い。隣接市の大型店舗に購買需要も流れ、地域経済は停滞している。2014年4月に栃木市と合併予定。

阪上真佐彦氏による調査レポート

不動産鑑定士阪上真佐彦
価格23,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部に近く利便性は確保されているが、空地も見られる等住環境の熟成の程度は低い。地価水準も低調なまま推移している。
地域要因の将来予測利便性は比較的高いが、住宅地としての熟成度は低く今後も同様の状況が続くものと推測する。地価水準も下落率が比較的高いまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は岩舟町及び栃木市の圏域である。需要者の中心は岩舟町及び周辺市の居住者が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。利便性の面は比較的高い地域であるが、周囲に作業場や倉庫等が存する等住宅地としては成熟しておらず、需要は依然小さい。画地規模は様々だが、大旨270から350㎡程度が標準で600から900万円程度が需要の中心であり、新築の戸建物件はあまり見られない。
一般的要因人口は大幅に減少し、高齢化率も高い。商業地にもめぼしい動きはなく、栃木市との合併を控えているが、岩舟町全体の状況は依然厳しい。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3823804
北緯 139度734081

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新栃木駅(地価相場 36,000円/㎡)栃木駅(地価相場 38,100円/㎡)野州平川駅(地価相場 31,400円/㎡)合戦場駅(地価相場 34,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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