栃木県栃木市大字古江字新屋敷８９５番(新栃木駅・栃木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2014年01月01日地価公示)


9,400円

2014年01月01日に行った栃木県栃木市大字古江字新屋敷８９５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を9,400円/㎡としました。

栃木県栃木市大字古江字新屋敷８９５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2014年01月01日
所在及び地番栃木県栃木市大字古江字新屋敷８９５番
住居表示 
価格9,400円/㎡
交通施設、距離岩舟、3,900m
地積1,339㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅に作業所等が介在する住宅地域
前面道路の状況西4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

富田晃司氏による調査レポート

不動産鑑定士富田晃司
価格9,400円/㎡
個別的要因地域の標準的な画地であり、個別的要因の変動は認められない。
地域要因東北自動車道東方の市街化調整区域であり、変動要因は少なく、過去1年間において大きな変動はない。
地域要因の将来予測岩舟町郊外の農家住宅主体の集落地域である。調整区域内にありほとんど変化は見られないため、今後も当面は現状を維持するものと思われる。地価水準が非常に低位であり、若干の下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は岩舟町を中心に、その周辺の市を含む市街化調整区域内の圏域である。開発規制の強い市街化調整区域ということもあり、需要者は地縁的選好性を有する同一需給圏内の居住者がほとんどである。市街化区域内の宅地に比べ、画地利用形態及び規模が様々であるため、需要の中心価格帯は見出せない。需要に関しては、もともと特殊な要因が多く、取引件数も少ないため、不確定な要素が多いのが市場の特性である。
一般的要因岩舟町は、人口減少が続き、高齢化率も高い。隣接市の大型店舗に購買需要も流れ、地域経済は停滞している。2014年4月に栃木市と合併予定。

阪上真佐彦氏による調査レポート

不動産鑑定士阪上真佐彦
価格9,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の旧来からの農家集落地域で、大きな変化は見られない地域である。市街化区域の下落傾向の影響を受け、地価の弱含みが続いている。
地域要因の将来予測郊外の農家住宅が中心の集落地域であり、調整区域内に存することから、しばらくは現状を維持していくものと推測する。地価水準に関しては、今後も同程度の下落率で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は岩舟町を中心に周辺市を含む市街化調整区域内の圏域である。開発規制の強い市街化調整区域ということもあり、需要者は地縁的選好性を有する同一需給圏内の居住者が多数を占める。市街化区域内の宅地に比べ、画地利用形態及び規模が様々であるため、需要の中心価格帯は見出せない。需要に関しては、元来特殊な要因が多く、取引件数も少ないため、不確定な要素が多い事が市場の特性である。
一般的要因人口は大幅に減少し、高齢化率も高い。商業地にもめぼしい動きはなく、栃木市との合併を控えているが、岩舟町全体の状況は依然厳しい。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3823804
北緯 139度734081

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新栃木駅(地価相場 36,000円/㎡)栃木駅(地価相場 38,100円/㎡)野州平川駅(地価相場 31,400円/㎡)合戦場駅(地価相場 34,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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