栃木県栃木市片柳町２丁目字漆田４８番３(栃木駅・新栃木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,500円

2017年01月01日に行った栃木県栃木市片柳町２丁目字漆田４８番３(栃木県栃木市片柳町２−５３−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,500円/㎡としました。

栃木県栃木市片柳町２丁目字漆田４８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県栃木市片柳町２丁目字漆田４８番３
住居表示片柳町２−５３−６
価格41,500円/㎡
交通施設、距離栃木、850m
地積198㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が中心の住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),60(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

阪上真佐彦氏による調査レポート

不動産鑑定士阪上真佐彦
価格41,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因未利用地も見られるものの、徐々に戸建住宅等が増えてきており、地価の下落も僅少である。
地域要因の将来予測栃木駅近くに存している利便性に優る地域であり、徐々に住宅地として成熟してきている。地価水準に関しても、ほぼ横這いから若干の下落で推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は栃木市内のJR両毛線及び東武日光線沿線の住宅地域である。需要者は栃木市の居住者が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。中心部の宅地の供給量が増大し選別化が進むなかでも、利便性の優る住宅地域の需要は比較的堅調であり、地価の下落幅も小さい。画地規模はばらつきがあるが、土地は180㎡から260㎡程度で700万円から1，100万円程度が需要の中心であり、新築の戸建物件で1，900万円から2，400万円程度である。
一般的要因人口の減少率が高い。住宅地では中心部と郊外部での二極化に拍車がかかる。新興の路線商業地は堅調だが中心部の落ち込みは続く。

大竹正巳氏による調査レポート

不動産鑑定士大竹正巳
価格41,500円/㎡
個別的要因南東道路であり基準方位北道路に比し若干競争力に優る。個別的要因に格別の変動要因はない。
地域要因一般住宅が中心の区画整然とした住宅地域で、実需要はかなり回復しつつあり、地価は前年よりやや弱めの下落傾向である。
地域要因の将来予測区画整然とした一般住宅が中心の住宅地域で駅への接近には比較的恵まれている事から、当面は現状の住環境を維持するものと判断される。地価水準は現在の経済状況を反映し下落傾向で推移すると予測される。
市場の特性 同一需給圏はJR両毛線、東武日光線各駅を最寄駅とする概ね栃木市の圏域。需要者は市内居住の第一次取得者が大半で、郊外部では市外からの需要も多い。市の市街地中心部の住宅地域は街路条件等の劣る地域が多く利便性が低く、需要は弱含みにある。近年は住環境の整備された郊外新興住宅地域への需要が高い。需要の中心は、土地は800万円∼1，100万円程度（180㎡∼250㎡）、新築一戸建は2，300万円∼2，600万円程度である。
一般的要因自動車、精密機器、電機等の産業の多い栃木県においては世界同時不況の影響を強く受けたが、徐徐に限定的な回復傾向が見受けられる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3687039
北緯 139度7228772

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

栃木駅(地価相場 38,100円/㎡)新栃木駅(地価相場 36,000円/㎡)大平下駅(地価相場 28,250円/㎡)合戦場駅(地価相場 34,400円/㎡)新大平下駅(地価相場 28,200円/㎡)野州平川駅(地価相場 31,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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