地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺には畑や空地等も残る中に一般住宅が建つ住宅地域であるが、やや郊外に位置することより今後の進捗速度は緩やかに推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い地域で、一部共同住宅も存するが、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映し、理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

上野東京ラインの開通、浦和アトレ開業により浦和駅の利便性が向上している。浦和駅周辺の地価上昇が当該地域にも波及している。

地域要因の将来予測

将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は収益性に着目した理論的な価格である。対象標準地は自己居住用建物の敷地としての利用を目的とした需要者が中心と考えられ、これらの者は収益性よりは代替性を有する土地の価格の比較を行って取引の意思決定をするものと考えられる。よって本件では収益価格は参考にとどめ、市場性を反映し実証的である比準価格を重視し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

さいたま市の住宅地では、駅徒歩圏の住宅地において、若干の地価上昇が認められる。対象標準地は徒歩圏ではないものの、地価は若干上昇している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。最寄駅よりバス便の地域であるが、区画整理済みの環境良好な住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

徒歩圏外の住宅地域であり、地域要因に特段の変動はみられない。地価水準は緩やかな上昇局面が継続するものと予測する。

地域要因の将来予測

浦和駅から徒歩圏外であるが幹線道路に近く住宅需要の堅調な地域である。価格形成要因に特別の変動はないが、地価は当面緩やかな上昇局面が継続するものと予測する。

価格決定の理由

浦和駅周辺の利便性向上に伴う人気の高まりから潜在需要は比較的高い。居住の快適性が重視される住宅地域であり、アパート等を想定した収益物件は限定的である。そのためアパート経営を想定した収益性は取引に際してあまり考慮されておらず、取引においても自用目的が中心となっている。本件においてもその市場性を重視した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はなく、地価は横ばい傾向となっている。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見られないため、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建の分譲住宅団地であり、アパート等の収益物件は殆ど見当たらず、自己使用目的の取引が主体となる地域である。したがって、市場における実勢を反映した比準価格を中心に、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

北与野駅及びさいたま新都心駅の2駅が利用可能で交通利便性が良好であり今後も需要が見込まれる。特筆すべき変動要因も見受けられず、現状のまま良好な住環境が推移されていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とした交通利便性の高い住宅地域であり、自己使用を目的とした取引が中心といえる。収益価格は不動産の収益性を反映する理論的な価格とはいえるものの、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることより、やや低位に求められた。よって、本件評価においては市場の実態を反映する比準価格をより重視するものとし、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

郊外住宅地で、地域要因に特段の変化は見られず、当面現状維持と予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心に共同住宅等も見られるが、当該アパートは多くは地主の資産活用、節税目的で建築されたものであり、土地取引の中心は自用目的である。近隣地域においては比準価格が有力な指標となることから、当該比準価格を重視するが、先走りがちな又は悲観的になり過ぎる取引価格の験証手段として収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はない。閑静な住宅地域であるため、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。環境良好な住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

与野本町駅の徒歩限界圏で空地も多くみられる住宅地域で、地域要因に特段の変化は見込まれず、今後もしばらくは変化なく現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣は持家志向の強い郊外住宅地域で、不動産取引は戸建住宅を自用目的で取得するものが殆どである。収益目的の不動産取引は殆どなく、近隣の地価は収益性よりも生活の快適性や利便性等を重視した要因で下支えされている。本件ではこのような地域的特性を踏まえ、市場性を反映している比準価格を標準にして、収益価格を関連付け、さらに代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価はやや上昇傾向にある。地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見られないため、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

主として一般住宅多くが建ち並ぶ住宅地域である。地域周辺においては一部アパートも見られるものの、居住の快適性等が重視される自用目的の取引が中心となるため比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

一部に空地等も存する住宅地域である。

地域要因の将来予測

周辺は一般住宅を中心としてその他一部未利用地等も存する住宅地域である。地域要因の大きな変動も特段見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い地域で、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映し、理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価は緩やかに上昇傾向にある。地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見られないため、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

主として一般住宅多くが建ち並ぶ住宅地域である。周辺においては一部アパートも見られるものの、居住の快適性等が重視される自用目的の取引が中心となるため比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、過去1年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当面同様の傾向が継続するものと考えられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は最寄り駅に徒歩圏外の戸建住宅を中心にした地域であり、周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格と比較して低位に試算された。利便性、快適性を重視する自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準として、収益価格を関連づけ、周辺地域の地価動向等にも十分留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

南与野駅徒歩圏にあって共同住宅も混在する比較的利便性の良い住宅地域で、需要は底堅く今後発展的に推移すると予測する。

価格決定の理由

駅に近く利便性良好なためアパート等の収益物件も混在しているが、市場取引の多くは自己利用を目的とした物件取得が殆どで、地価は収益性よりも生活の快適性や交通利便性といった居住環境を重視した要因で価格形成されている。本件では、このような地域的特性に鑑み、市場実勢を反映した取引事例に基づく比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変化はない。

地域要因の将来予測

中浦和駅の徒歩圏にあって共同住宅もみられる住宅地域で、比較的利便性が良く、今後も現状を維持していくと予測する。

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等の収益物件が混在しているが、市場取引では収益を目的とした取引は極めて限られており、自用の住宅地を買受ける取引がほとんどである。地価を形成している主たる要因は居住の快適性や生活利便性であり、本件ではこの地域的特性を踏まえて、市場の取引実勢を顕現する比準価格を中心にして収益価格を関連付け、さらに代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと考察される。

地域要因の将来予測

南浦和駅の駅前商業地域であるが、価格形成に影響を及ぼす要因はなく、当分の間は概ね現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、現実の取引市場において成立した取引事例を基礎とした実証的な価格であり規範性を有する。収益価格は賃貸店舗事務所ビルを想定して求めているが、やや低位に求められた。従って、現実の取引市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

周辺は幹線道路沿いに位置する路線商業地域である。地域要因の大きな変動も特段見受けられず当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いの商業地域に所在し、低層階を店舗または事務所等の業務用途、上層階が共同住宅及び事務所としての利用が中心となっている。但し、地域自体の商業繁華性が際立てて高いとはいえなく収益価格は比準価格と比較してやや低位に試算された。従って、本件においては市場における実勢を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌しつつ、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はないが、低金利等により投資家による不動産取引は活発であるため、商業地の地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は南浦和駅西口の駅前商業地域であり、店舗事務所ビル等がみられるが、店舗事務所ビルの集積度や繁華性の程度はやや低く、賃料や還元利回り等の査定において流動的な面を有している。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域で、需要は安定している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

最寄り駅から徒歩圏にあり、大型商業施設（イオン与野ショッピングセンター）に近い居住環境が良好な住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は都心への交通利便性が良好であることから、賃貸用共同住宅も見られるが、これらは税金対策等による資産保有を目的としたものが多く、取引の実態は、居住の快適性・利便性に着目した自己使用目的が中心で、収益性が地価形成に与える影響は小さい。よって本件では、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成度が高く、都心への交通利便性も良好な住宅地域である。大宮地区の人気エリアの一角であり地価の上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

JR大宮駅勢圏の熟成度の高い住宅地域である。供給が限定的で潜在需要が強いため、地価水準は上昇傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

JR大宮駅から徒歩圏内で居住の快適性が重視される戸建住宅地であり、共同住宅等の収益物件は限定的であり、大宮駅近郊の収益物件と比較すると賃貸市場が未成熟のため比準価格より低位に試算された。自用目的での取引が主であるため、規範性の高い取引事例より求めた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地から求めた規準価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、行き止まりも多く、街路条件がやや劣る。地域要因に特段の変動要因はみられないため、今後も現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が多い地域で、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産の収益性を反映し、理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

一般住宅と共同住宅が混在する、熟成した既成住宅地域である。地域要因に特段の変化は見られないため、当面現状維持と予測する。景気回復傾向を受け、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅への接近性に優れ、都心への通勤等の交通利便性が良好であるため、戸建住宅以外にもアパート等の賃貸用共同住宅が見られる。しかしながら、市場の実態は自己利用目的の取引が中心である。よって、現実の取引市場を反映した比準価格を重視するが、先走りがちな取引価格の有力な験証手段となる収益価格を十分関連付け、代表標準地から求められた規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理の進捗に伴って居住環境が徐々に改善されており、最寄駅にも比較的近く需要が堅調であることから、地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

区画整理中の一般住宅地域として熟成しつつあり、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

自己の居住目的の土地取引が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパート等が混在し賃貸需要はあるものの、対象地においては収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されるため相対的にやや信頼性に欠ける。従って実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。