地域要因

価格形成に及ぼす地域要因の特段の変動は見られない。近隣の地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

延方駅背後の区画整済の住宅地域であり、不動産のあり方に影響を与える地域要因の変動は認められず、当分の間は現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

延方駅至近の区画整理済の住宅地域で、土地取引の多くは住環境を重視した個人の住宅建設が目的となる。交通利便性が良いことから土地の有効活用、相続対策目的の一括借上げによる賃貸物件が散見されるが、収益目的の新たな土地取得は見られない。比準価格は市内の新しい事例を中心に隣接市の事例を採用し試算した。よって、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を参考に留め、近隣の公示価格の推移及び広域的な検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域であり、地縁的選好性が残る地域である。需要は少なく、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、潮来市の古くからの一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域である。自用目的の取引が殆どを占め、貸家等の収益物件はほぼ皆無で賃貸市場が未成熟であり、収益還元法の適用を見送らざるを得なかった。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内の古くからの農家集落地域。需給ともに脆弱であり、不動産市場を形成するに至らない状況が続いている。

地域要因の将来予測

農家集落的色彩が認められる住宅地域として熟成しており、特段の要因変動は認められないことから、当面は現環境を維持するものと予測する。地元関係者間の取引が中心であり、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、収益性からの価格接近に馴染まないことから収益還元法非適用となったため、取引事例比較法一手法のみの適用となったが、比準価格試算の過程において行った各種補修正はいずれも適切であり、比準価格の妥当性は評価し得る。以上より、市場参加者の意思決定過程等を考慮して、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、この一年間に地価を牽引する著しいプラス要因は見受けられない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

以上、2試算価格を得たが開差が生じたので調整を行う。近隣地域内に収益物件は存するものの少数であり、本件対象不動産にかかる主たる需要者は、居住用の自己使用不動産としての利用が大半であるので、より取引当事者の属性を反映した比準価格を採用して、賃貸市場の成熟度を反映して相対的に低位に試算された収益価格は採用せず、代表標準地との検討をふまえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

圏内有力企業関係者による地域コミュニティの強い戸建専用の分譲住宅地域。一定の居住環境を維持しており、需要は比較的安定している。

地域要因の将来予測

戸建専用の分譲住宅団地として熟成しており、当面は現環境を維持するものと予測する。旧牛堀地区にあっては一定の需要が見込まれる地域であり、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建専用の分譲住宅団地。周辺に賃貸用不動産は存せず、収益性からの価格接近に馴染まないことから収益還元法非適用となったため、取引事例比較法一手法のみの適用となったが、比準価格試算の過程において行った各種補修正はいずれも適切であり、比準価格の妥当性は評価し得る。以上より、市場参加者の意思決定過程等を考慮して、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、この一年間に地価を牽引する著しいプラス要因は見受けられない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域としてすでに熟成しており、近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

以上、2試算価格を得たが開差が生じたので調整を行う。当地域における需要の中心は、上記の通り、自己使用を前提とした居住用不動産としての取引であり、需要者は上記の通り収益目的ではなくエンドユーザーであるので、本件では市場参加者の属性を重視し、より市場性を反映し実証的な比準価格を採用し、収益価格は採用せず、代表標準地との均衡をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道51号沿いの商業地域で、新規店舗の進出も見られるなど一定の繁華性を有するが、鹿嶋市、神栖市等への顧客の流出もあり地価は弱含み。

地域要因の将来予測

市役所近くの国道沿いの路線商業地域であり徐々に熟成に向かうものと思料する。市内及び隣接市の商業地との競争が激しく、地価は当面は下落が続くものと考えられる。

価格決定の理由

商業地域であり、一定数の貸店舗、貸事務所も存し、本来は賃料と不動産価格との一定の牽連性を有している。ただし、賃貸建物建築目的の土地取引は少なく、その影響は限られている。比準価格については、市内において一定数の商業地、混在地の取引が存しており、その市場への影響は大きいと認められる。よって本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地とのバランスを検討のうえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

県道背後の既成住宅地域。旧牛堀地区中心部近郊に位置するが、地元需要が主流で、潮来市住宅地市場における相対的位置は低下傾向にある。

地域要因の将来予測

県道背後の集落的色彩が見られる住宅地域として熟成しており、当面は現環境を維持するものと予測する。旧牛堀地区の選好性は相対的に弱まっており、地価下落傾向は続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は旧牛堀地区中心街近郊の集落的色彩が強い住宅地域であり、収益性からの価格接近に馴染まないことから収益還元法非適用となったため、取引事例比較法一手法のみの適用となったが、比準価格試算の過程において行った各種補修正はいずれも適切であり、比準価格の妥当性は評価し得る。以上より、市場参加者の意思決定過程等を考慮して、比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高台に位置しており、鹿嶋市内において人気が高い。供給は少なく、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

県道背後の区画整然とした住宅地域であり、現状の住環境を維持するものと予測する。高台に位置しており且つ比較的駅至近であり、供給不足で地価は上昇傾向となっている。

価格決定の理由

対象標準地は区画整然とした住宅地域であり、アパート等の収益物件も見受けられるが、取引の中心は自用目的であり、居住の快適性及び利便性が重視される戸建住宅を主とする地域である。よって、収益価格は参考に留め、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

宮中地区の既成商業地域に存し、一定の車輌通行量・商況は認められ、地価下落基調ながら地価の回復も見られる。

地域要因の将来予測

近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

以上、2試算価格を得たが開差が生じたので調整を行う。本件は、行政的条件等から投資用不動産としての需要も想定されるが、需要の中心は、上記の通り地元資本・地元事業者による業務用の自己使用不動産・自社ビル用地としての需要であるので、これら取引当事者の属性を考慮し、比準価格を重視して、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くからの商業地で、郊外型商業施設へ顧客が流出しつつあるも、高台に存する背後地の住宅地の人気により横這いとなっている。

地域要因の将来予測

当該地域は、古くからの商業地域であり、路線商業地エリアに顧客が流出傾向を示し、収益性が低下し地価もやや下落基調となっている。

価格決定の理由

 鹿島神宮付近の商業地で、需要者は従来の商業従事者と一部銀行・保険会社等の支店等の設置をした法人で構成される。採用した取引事例は一部個別の事情があるものの適正に補正されており、一方還元利回り等の指標についても規範性を有すると考えられるため、比準価格と収益価格を相互に重視し、代表標準地としての妥当性を検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。