茨城県潮来市宮前２丁目３７番１４(延方駅・鹿島神宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,500円

2017年01月01日に行った茨城県潮来市宮前２丁目３７番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,500円/㎡としました。

茨城県潮来市宮前２丁目３７番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県潮来市宮前２丁目３７番１４
住居表示 
価格16,500円/㎡
交通施設、距離延方、130m
地積213㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
前面道路の状況南東8.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

豊嶋郁夫氏による調査レポート

不動産鑑定士豊嶋郁夫
価格16,500円/㎡
個別的要因中間画地で位置・形状等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。
地域要因価格形成に及ぼす地域要因の特段の変動は見られない。近隣の地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測延方駅背後の区画整済の住宅地域であり、不動産のあり方に影響を与える地域要因の変動は認められず、当分の間は現在の住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に潮来市の住宅地域であるが隣接市の住宅地域を含むと判定した。需要者は市内在住の一次取得者を中心に鹿行地域の企業に勤務する世帯も見られる。市内においては震災の影響は少なく市場性のある地域で需給は安定し地価は底堅く推移している。需要の中心価格帯は土地の総額は400万円程度、新築戸建住宅は2，500万円程度となっている。
一般的要因震災以降、人口流失が続き人口の減少率は県平均を上回る。地価は地盤の良い地域、高台の地域と地盤の劣る地域とで二極化している。

高橋恒氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋恒
価格16,500円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は存しない。規模、形状等は地域内で標準的、地域内における競争力は普通程度である。
地域要因延方駅徒歩圏で利便性、品等上位で、大塚野地区等と共に、震災被災地区の受け皿になっており、地価は強含みの横ばいである。
市場の特性同一受給圏は潮来市内及び周辺市の住宅地である。需要者の中心は市内居住もしくは市内勤務等の30代の一次取得層が中心である。延方駅に近く、利便性に優れること、震災の影響が比較的少なかったこと等から市場は比較的堅調である。市場における需要の中心価格帯は、土地総額で300万∼400万円、戸建で1500万円∼2000万円程度である。
一般的要因潮来市は、人口、高齢化率等に不安を抱え、震災の影響も残る。東関東自動車道延長期待、緩やかな景気回復傾向の中で落着きを取戻している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度959675
北緯 140度588842

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県行方郡潮来町大字延方字諏訪下甲１４４６番３茨城県行方郡潮来町大字延方字堂津２３７２番５ほか２筆茨城県行方郡潮来町大字大生字御鍵免１０１２番ほか２筆茨城県潮来市延方字新宮乙１９１８番３

参考：近隣駅の地価相場

延方駅(地価相場 15,300円/㎡)鹿島神宮駅(地価相場 25,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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