茨城県潮来市延方東１８６６番７(延方駅・鹿島神宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


11,500円

2017年01月01日に行った茨城県潮来市延方東１８６６番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,500円/㎡としました。

茨城県潮来市延方東１８６６番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県潮来市延方東１８６６番７
住居表示 
価格11,500円/㎡
交通施設、距離延方、800m
地積370㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

外山茂樹氏による調査レポート

不動産鑑定士外山茂樹
価格11,500円/㎡
個別的要因規模、形状等も標準的で、近隣地域における競争力は普通程度。
地域要因旧来からの住宅地域であり、地縁的選好性が残る地域である。需要は少なく、地価は下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は潮来市の郊外に存する旧来からの住宅地域である。需要者の中心は地元に地縁関係を有する第一次取得者である。需要の中心は区画整理地内の住宅地であり、旧来からの住宅地に対する需要は殆ど無い。また、需要、供給とも限定的であり取引は少ない。取引は少ないが、需要があるとすれば、土地で400∼500万円程度、新築戸建物件で1，500∼2，500万円程度であろう。
一般的要因景気は一部に改善の遅れも見られるが、緩やかな回復基調にある。それに伴い地方中心の地価は回復が続いているが、地方周辺部は依然下落している。

河村直行氏による調査レポート

不動産鑑定士河村直行
価格11,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境がやや劣る住宅地域であり、需要はやや弱い状態が続いているが、市況の改善等を受け、地価の下落幅は縮小傾向にある。
市場の特性 同一需給圏はJR鹿島線沿線、概ね潮来市、鹿嶋市等の既成住宅地域一円と把握。需要者の中心は同一需給圏のうち潮来市の居住者が比較的多く、同一需給圏外からの転入は少なく、住宅の一次取得者層が中心と見られる。新規の宅地供給はないが、相対的な競争力低下等の影響により需要も停滞しており、潮来市内の既成住宅地の需給は依然として弱い状況にある。土地は400∼500万円程度、新築の戸建物件は2000万円程度の物件が需要の中心と見られる。
一般的要因地盤、利便性が優る地域については一定の需要があるが、住環境等の劣る地域については依然低迷し、市内の住宅地市場は二極化が進行している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9547034
北緯 140度5904862

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県行方郡潮来町大字辻字中辻２１７番茨城県潮来市延方字新宮乙１９１８番３

参考：近隣駅の地価相場

延方駅(地価相場 15,300円/㎡)鹿島神宮駅(地価相場 25,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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