茨城県潮来市辻字横田３９３番１外(潮来駅・延方駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,500円

2017年01月01日に行った茨城県潮来市辻字横田３９３番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,500円/㎡としました。

茨城県潮来市辻字横田３９３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県潮来市辻字横田３９３番１外
住居表示 
価格22,500円/㎡
交通施設、距離潮来、2,000m
地積590㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗、住宅兼作業所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店、小売店舗が多い国道沿いの商業地域
前面道路の状況南東12.0m国道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋恒氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋恒
価格22,500円/㎡
個別的要因二方路。個別的要因の変動は存しない。規模、形状等は地域内で標準的、地域内における競争力は普通程度である。
地域要因国道51号沿いの商業地域で、新規店舗の進出も見られるなど一定の繁華性を有するが、鹿嶋市、神栖市等への顧客の流出もあり地価は弱含み。
地域要因の将来予測市役所近くの国道沿いの路線商業地域であり徐々に熟成に向かうものと思料する。市内及び隣接市の商業地との競争が激しく、地価は当面は下落が続くものと考えられる。
市場の特性同一受給圏は潮来市及び周辺市の商業地全域である。国道沿いの商業地であり、需要者は市内の個人、法人が中心だが全国展開のチェーン店等の需要もある。しかし、駅前地区、隣接市の路線商業地域との競争は厳しく、多少の店舗の進出は存するが繁華性の大きな改善は見込めない。市場の中心価格帯は取引が少ないこと、利用目的が様々であり、必要な駐車場等の面積も多様であることから判定しえない。
一般的要因緩やかな景気回復、低金利下による不動産市場への資金流入はあるが、潮来市の商業地取引はいまだ回復しておらず、市場は弱含みである。

豊嶋郁夫氏による調査レポート

不動産鑑定士豊嶋郁夫
価格22,500円/㎡
個別的要因商業地として、位置・規模等の個別的要因に特段の変動はなく、競争力も標準的である。
地域要因国道沿いの路線商業地域で渋滞、駐車場不足、鹿行地域の大型SCとの競合から地価は弱含みで推移。
地域要因の将来予測国道沿いに各種低層店舗が見られる商業地域であり、不動産のあり方に影響を与える地域要因の特段の変動は見当たらないが、繁華性もあることから緩やかに路線商業地として熟成するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は潮来市の商業地域及び鹿行地域の商業地域一円である。需要者は市内及び鹿行地域に経営基盤を有する中小事業法人が中心で幹線道路沿いの大規模画地には全国展開の量販店、コンビニ店舗の需要も見られる。市内にはあやめ地区、潮来地区の商業地域があり商業地の拡散、周辺市の路線商業地の熟成から顧客の流出も見られ商業地需要は弱い。近隣での商業地取引は稀で出店形態（定借等）、需要面積が一様でなく中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因震災以降の人口流失が続き人口の減少率は県平均を上回る。地価は地盤の良い地域、高台の地域と地盤の劣る地域とで二極化している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9467089
北緯 140度555911

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県行方郡潮来町大字潮来字７丁目８０３番２茨城県行方郡潮来町大字辻字後明前５７４番２茨城県行方郡潮来町大字辻字中辻１７７番１茨城県行方郡潮来町大字潮来字３丁目４７８番茨城県行方郡潮来町大字延方字１丁町乙２９７６番茨城県行方郡牛堀町大字上戸字横須賀２１５８番８茨城県行方郡牛堀町大字上戸字並木内１７６番１０ほか２筆茨城県行方郡潮来町大字潮来字内州３２５９番７ほか１筆の一部茨城県行方郡潮来町大字潮来字下壱丁目２６８番１茨城県行方郡潮来町大字潮来字宮内１０１６番１茨城県行方郡潮来町大字潮来字浅間下５０２９番内茨城県行方郡潮来町大字潮来字出口１０８６番２１茨城県行方郡潮来町大字辻字横田４５７番２外茨城県行方郡潮来町大字延方字戸崎甲５０３番２茨城県行方郡潮来町あやめ１丁目７番９外茨城県行方郡潮来町大字辻字横田３０１番１茨城県行方郡潮来町大字大洲字西坪６３２番茨城県行方郡牛堀町大字上戸字横宿２４３番１茨城県潮来市川尾３６９３番３０

参考：近隣駅の地価相場

潮来駅(地価相場 14,800円/㎡)延方駅(地価相場 15,300円/㎡)十二橋駅(地価相場 17,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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