茨城県潮来市辻字中辻２１７番(潮来駅・延方駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,300円

2017年01月01日に行った茨城県潮来市辻字中辻２１７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,300円/㎡としました。

茨城県潮来市辻字中辻２１７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県潮来市辻字中辻２１７番
住居表示 
価格14,300円/㎡
交通施設、距離潮来、1,500m
地積657㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅、作業所が混在する住宅地域
前面道路の状況北東3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今泉千恵氏による調査レポート

不動産鑑定士今泉千恵
価格14,300円/㎡
個別的要因規模・形状等は標準的であり、個別的要因の著しい変動はない。
地域要因既成住宅地域であり、この一年間に地価を牽引する著しいプラス要因は見受けられない。
地域要因の将来予測既成住宅地域としてすでに熟成しており、近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、潮来市中心部から延方エリアにかけて広がる住宅地域一円で、需要者は潮来市内・近隣市町村に居住する30∼40代の一次取得者層が中心。周辺地域では、地元業者による売物件も散見され、長らく供給が続いている状況も見られるが需要は依然低調である。需要の中心となる価格帯は土地800∼900万円程度と推察する。
一般的要因近年は一部住宅地域で下げ止まりも見られ、潮来市の人口は微減傾向ながらも下落幅が縮小している。

河村直行氏による調査レポート

不動産鑑定士河村直行
価格14,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因空洞化が進みつつある旧市街地内の住宅地であり、相対的な競争力の低下もみられ、需要は弱く、地価も下落が続いている。
地域要因の将来予測当該地域は既成の住宅地域としてほぼ熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。市内旧市街地に存する住宅地の需給は依然として弱い状況にあり、地価水準も弱含みにて推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏はJR鹿島線沿線、概ね潮来市、鹿嶋市等の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち潮来市居住者が多く、年齢層は30歳代の一次取得者層が中心と見られるが、地縁関係者の需要が大部分を占める。市内中心市街地の空洞化などから、転出の勢いも強く、土地取引件数は低位で推移しており、需給は依然として弱い。土地は800∼1000万円弱程度、新築の戸建物件は2000∼2500万円程度の物件が需要の中心と見られる。
一般的要因潮来市の人口は微減傾向にあり、住宅地需要は依然として低迷しており、未だに回復傾向も見られず、地価の下落基調が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9467089
北緯 140度555911

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県行方郡潮来町大字潮来字７丁目８０３番２茨城県行方郡潮来町大字辻字後明前５７４番２茨城県行方郡潮来町大字潮来字３丁目４７８番茨城県行方郡潮来町大字潮来字浜１丁目１００番４ほか１筆茨城県行方郡潮来町大字延方字１丁町乙２９７６番茨城県行方郡牛堀町大字上戸字横須賀２１５８番８茨城県行方郡牛堀町大字上戸字並木内１７６番１０ほか２筆茨城県行方郡潮来町大字潮来字内州３２５９番７ほか１筆の一部茨城県行方郡潮来町大字潮来字下壱丁目２６８番１茨城県行方郡潮来町大字潮来字宮内１０１６番１茨城県行方郡潮来町大字潮来字浅間下５０２９番内茨城県行方郡潮来町大字潮来字出口１０８６番２１茨城県行方郡潮来町大字辻字横田４５７番２外茨城県行方郡潮来町大字延方字戸崎甲５０３番２茨城県行方郡潮来町あやめ１丁目７番９外茨城県行方郡潮来町大字辻字横田３０１番１茨城県行方郡潮来町大字大洲字西坪６３２番茨城県行方郡牛堀町大字上戸字横宿２４３番１茨城県潮来市川尾３６９３番３０

参考：近隣駅の地価相場

潮来駅(地価相場 14,800円/㎡)延方駅(地価相場 15,300円/㎡)十二橋駅(地価相場 17,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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