茨城県潮来市上戸字芝宿４１番３外(潮来駅・延方駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


8,950円

2017年01月01日に行った茨城県潮来市上戸字芝宿４１番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を8,950円/㎡としました。

茨城県潮来市上戸字芝宿４１番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県潮来市上戸字芝宿４１番３外
住居表示 
価格8,950円/㎡
交通施設、距離潮来、4,000m
地積614㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅の混在する住宅地域
前面道路の状況南西5.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

太田聖史氏による調査レポート

不動産鑑定士太田聖史
価格9,000円/㎡
個別的要因道路方位について優れる。その他、個別的要因に変動はない。
地域要因県道背後の既成住宅地域。旧牛堀地区中心部近郊に位置するが、地元需要が主流で、潮来市住宅地市場における相対的位置は低下傾向にある。
地域要因の将来予測県道背後の集落的色彩が見られる住宅地域として熟成しており、当面は現環境を維持するものと予測する。旧牛堀地区の選好性は相対的に弱まっており、地価下落傾向は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は潮来市内全域の住宅地域一帯であり、特に旧牛堀地区の既成住宅地域と代替・競争関係が認められる。需要者は旧牛堀地区に地縁を有する一次取得者及び買換等に概ね限定される。潮来市内では新規分譲地等が好まれる傾向があり、旧牛堀地区中心街近郊の集落的色彩が強い住宅地の需要は弱い。取引規模により価格は一様ではないが、需要の中心価格帯は、土地は総額500万円程度、新築戸建は少ないが、総額2000万円程度である。
一般的要因人口は減少、世帯数は微増、住宅着工件数は微減傾向で推移。不動産取引件数は震災後の減少からの回復は見られるが、弱含みで推移している。

豊嶋郁夫氏による調査レポート

不動産鑑定士豊嶋郁夫
価格8,900円/㎡
個別的要因市内の既成住宅地として、位置・規模等の個別的要因に特段の変動はない。
地域要因県道背後の既成住宅地域で市場性は低い。価格形成に及ぼす地域要因の特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測県道背後の既成住宅地域であり、不動産のあり方に影響を与える地域要因の特段の変動は見当たらず現在の住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は潮来市の既成住宅地域及び隣接市の集落的特性を有する住宅地域と判定した。需要者は当市及び近隣市に職場を有する一次取得者が中心で、一定の地元需要を除くと新規の外部需要は乏しく地価は下落基調で推移している。集落的特性から規模の大きな取引も見られるが土地は総額500万円程度、新築戸建住宅は2，000万円程度が需要の中心価格帯となっている。
一般的要因震災以降の人口流失が続き人口の減少率は県平均を上回る。地価は地盤の良い地域、高台の地域と地盤の劣る地域とで二極化している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9471227
北緯 140度5553722

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県行方郡潮来町大字潮来字７丁目８０３番２茨城県行方郡潮来町大字辻字後明前５７４番２茨城県行方郡潮来町大字辻字中辻１７７番１茨城県行方郡潮来町大字潮来字３丁目４７８番茨城県行方郡潮来町大字潮来字浜１丁目１００番４ほか１筆茨城県行方郡潮来町大字延方字１丁町乙２９７６番茨城県行方郡牛堀町大字上戸字横須賀２１５８番８茨城県行方郡牛堀町大字上戸字並木内１７６番１０ほか２筆茨城県行方郡潮来町大字潮来字下壱丁目２６８番１茨城県行方郡潮来町大字潮来字宮内１０１６番１茨城県行方郡潮来町大字潮来字浅間下５０２９番内茨城県行方郡潮来町大字潮来字出口１０８６番２１茨城県行方郡潮来町大字辻字横田４５７番２外茨城県行方郡潮来町大字延方字戸崎甲５０３番２茨城県行方郡潮来町あやめ１丁目７番９外茨城県行方郡潮来町大字辻字横田３０１番１茨城県行方郡潮来町大字大洲字西坪６３２番茨城県行方郡牛堀町大字上戸字横宿２４３番１茨城県潮来市川尾３６９３番３０

参考：近隣駅の地価相場

潮来駅(地価相場 14,800円/㎡)延方駅(地価相場 15,300円/㎡)十二橋駅(地価相場 17,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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