地域要因

閑静な区画整然とした住宅地域であり、震災後インフラの復旧により地価は安定化傾向にある。

地域要因の将来予測

 東日本大震災により様相が一変した地域であったが、インフラの復旧が完了した。震災前は居住環境良好な住宅地域として根強い需要があり、今後の地価は安定化傾向と予測される。

価格決定の理由

 近隣地域はアパート等の収益物件も見られるが、居住の快適性を重視する戸建住宅が連担する区画整然とした住宅地域で、自己使用目的での取引が中心である。したがって、実証的で説得性のある取引事例を採用し、その開差についても検討して比準価格を決定していることから比準価格を採用することを妥当と判断して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR津田沼駅前の商業地域であり、大手法人、投資家等の需要の回復から、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 当該地域は、中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前の商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境を維持するものと予測する。地価水準は強含みに推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 当該標準地の存する地域は、中高層の店舗、事務所が建ち並ぶJR駅前の繁華性の高い商業地域であり、収益性を重視する地域である。ただし、収益価格は試算の過程で想定事項を多く含むという難点がある。したがって、実証的で説得性のある市場性を反映した規範性のある比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路の配置や整然性に劣るが最寄駅に徒歩圏内で利便性の良い一般住宅地域である。地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか共同住宅も混在する住宅地域である。今後も現況を維持し、地価は景況及び利便性を反映して強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

試算価格は上記のとおりとなった。吟味するに、収益価格は周囲にアパ−トも介在するものの、自己使用の物件が大半の地域であり、居住の快適性が重視される地域であるため賃料水準が土地価格に見合わず実情になじまないものと判断し求めなかった。従って、試算価格の調整に当たっては、比準価格を現実を反映した実証的な価格として採用することが妥当なものと判断し、さらに代表標準地の価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道沿いの利用形態が混在する路線商業地域である。背後の住宅地との価格バランスもあり、地価は、昨年同様若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、何れも同一需給圏内の幹線道路沿いのやや繁華性の低い路線商業地の取引事例を採用しており、実証的であり、信頼性は高い。一方、近隣地域は商業繁華性がやや低く、賃貸市場の熟成度が総じて低いため、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格が低位に試算されたものと思料される。従って、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、さらに、代表標準地との検討等も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣周辺には畑等も見られ若干成熟に劣る住宅地域であるが、現状においてその地域要因につき特段の変化は認められない。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩圏となる住宅地域であり周辺には畑等も存し成熟度にやや劣る面があるが、当面現状のまま推移するものと思料される。また地価については、地域事情を踏まえ横這いにて推移するものと予測する。

価格決定の理由

 上記において試算された比準価格は、同一需給圏内の類似地域において規範性を有する事例から求められた価格であることから説得力を有するものである。他方、収益価格は戸建住宅を中心とした住宅地域であり賃貸需要が弱く共同住宅の想定に馴染まないことからその試算を行わなかった。したがって、本件評価にあたっては、比準価格を採用するとともに、代表標準地を規準とした価格との均衡も十分考量の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。需要は回復基調にあるのでないかと思われる。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で、比較的安定した地域ではあり、緩やかな景気回復基調などで、価格は、横這いから緩やかな上昇へと転ずるものと予測する。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅を中心とした住宅地域で、アパート等の賃貸物件も殆ど見当たらず、合理的な賃貸市場が形成されておらず、事業収支の観点から共同住宅等を想定することは現実的でないので、収益価格は試算しなかった。よって、本件では規範性のある取引事例を比準して求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

臨海部の高速道路に隣接する中小工場、営業所等が多い準工業地域で格別の地域要因の変動はない。流通施設等の需要増で地価は若干上昇基調にある。

地域要因の将来予測

高速道路隣接の国道沿いの中小工場・営業所等が多い準工業地域である。変動要因はなく今後も現状を推移すると予測される。交通の利便性等から物流施設需要増が見込め、地価はその影響で、やや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の建物が中心の中小規模の準工業地域であり、貸工場、倉庫等の収益用案件はあまり見られず、また土地価格に即応した賃料は期待できないと判断できる地域でもあるため、収益価格の試算を断念した。本件は幹線道路への接近性、利便性や関連産業との位置条件等に着目して価格形成がなされ、かつ自用目的取引が主体の準工業地域にあるため、市場性を反映した比準価格を採用し、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域であり、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

区画の整った住宅地域であり、今後も現況を維持してゆく地域である。埋め立て地であり、震災の心理的影響もなくなり、地価は横這いで推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

上記のとおり試算価格が求められた。吟味するに、近隣地域には一部にアパ−ト等も散見されるが居住の快適性を重視する自己使用目的での取引が中心である。一方、収益価格は適正な賃料水準が形成されておらず実情になじまないものと判断し求めなかった。従って、試算価格の調整に当たっては比準価格を現実の市場性を反映した価格として採用することが妥当なものと判断し、さらに代表標準地の価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

震災の影響が残り、地価は弱含みで推移してきたが、国内景気の回復傾向及び地価の底値感等から、地価は昨年同様、ほぼ横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

幕張本郷駅を最寄駅とする住宅地域で、震災の影響は見られたものの、特段の変動要因は見られないため、現状の利用状況が維持されるものと予測する。地価水準は、横這い又は若干の上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地域であるが、対象標準地の規模・形状等では、経済合理性や市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場合、新規の市場参入者は自用目的での取引が中心であると判断されること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び代表標準地との検討等も踏まえ、実証的で、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。