地域要因

籠原駅に近い区画整理済みの住宅地域で人気の高いエリアである。当エリアの住宅需要は根強く、過去1年間の地価は若干の強含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、土地区画整理事業の施された住宅地域であり、駅に近く住環境良好な住宅地域として今後も急激な用途的変化は無いものと思料する。地価水準はほぼ横ばい乃至若干の上昇で推移するものと思われる。

価格決定の理由

周辺地域においてはアパートも見受けられるが賃貸収益を期待する投資目的の需要はほとんど無く、収益性よりも居住快適性を重視した戸建住宅地としての自己利用目的の需要が中心である。よって、実際の取引市場を反映した比準価格を重視しつつ収益価格を参考とし、若干の強含みで推移している当地域の市場動向を勘案して調整を行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり地域要因に大きな変動は認められない。過去1年間の地価は若干の弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は籠原駅徒歩圏の既成住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと思料する。地価水準は若干の弱含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

周辺地域においてはアパートも見受けられるが賃貸収益を期待する投資目的の需要はほとんど無く、収益性よりも居住快適性を重視した戸建住宅地としての自己利用目的の需要が中心である。よって、実際の取引市場を反映した比準価格を重視しつつ収益価格を参考とし、若干の弱含みで推移している当地域の市場動向を勘案して調整を行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道17号に面し、花園ICまでも約10km程度であるが、圏央道周辺の利便性の良い工業団地と比較すると、需要は弱い。

地域要因の将来予測

昭和40年台に造成された深谷工業団地である。古くからの工場が操業中で、新規の企業の進出は少ない。当面も現況のまま推移すると予測した。

価格決定の理由

本件では近隣地域の地域的特性から収益価格の試算を行わなかった。当該地域は自己利用目的の取引が主であるため、類似性の高い取引事例から試算され比準価格を標準とし、工業地の需給動向、単価と総額との関連の適否にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR高崎線徒歩圏の住宅地域であり、需要が二極化する中で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

JR籠原駅徒歩圏内に存する既成住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価水準は低金利等の影響により底堅く推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は一般住宅の敷地としての利用を目的とする取引事例により、規範性の高い価格が求められた。一方収益価格は賃料水準が低位な地域であるため比準価格と比較し低く求められた。近隣地域は収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される住宅地域であり、市場価格は収益性ではなく取引価格を指標に決定されている。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道17号沿いの路線商業地域。当該地域の周辺において出店需要は比較的堅調であり、一定の土地需要は認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は幹線道路沿いの取引事例から試算し、実際の取引市場を反映した実証的な価格であり規範性が高い。収益価格は賃貸需要は比較的堅調であるが賃料水準はやや低めであるため低位に試算されている。標準地周辺の不動産取引は投資目的よりも自用目的が中心であるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、前年公示価格からの検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅前商業地域であるが繁華性は低く、商業地としての土地需要は低調で、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

商業地の郊外型への移行を受けて既存の商店街の衰退が危惧されており、当該地域も将来的には徐々に住宅地域への移行が進んでいくものと予測する。地価水準は当面は下落傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は小前田駅周辺の土地の取引事例から試算し、実際の取引市場を反映した実証的な価格であり規範性が高い。収益価格は賃貸需要が低い地域であり賃料水準も低く低位に試算されている。標準地周辺の不動産取引は投資目的よりも自用目的が中心であるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

籠原駅徒歩圏の利便性及び住環境が良好な地域である。地域要因に目立った変動はない。

地域要因の将来予測

籠原駅徒歩圏内の一般住宅を中心とした利便性及び住環境が良好な住宅地域である。今後も徐々に住宅地域としての熟成度を高めつつ推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は籠原駅北東方の徒歩圏内に位置する居住環境及び利便性の良好な住宅地域である。戸建住宅用地として利用することを目的としたエンドユーザーによる自用目的の取引が中心であることから、収益性を反映した収益価格よりも市場性を反映した比準価格の相対的説得力が高いものと判断した。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境の良い住宅地域で地域要因に大きな変動は認められない。過去1年間の地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅の中に畑等が見られる住宅地域であり、徐々に宅地化が進み低層住宅を中心に熟成していくものと思料する。地価水準はほぼ横ばい乃至若干の弱含みで推移するものと思われる。

価格決定の理由

周辺地域においてはアパートも見受けられるが賃貸収益を期待する投資目的の需要はほとんど無く、収益性よりも居住快適性を重視した戸建住宅地としての自己利用目的の需要が中心である。よって、実際の取引市場を反映した比準価格を重視しつつ収益価格を参考とし、概ね横ばいで推移している市場の動向を勘案して調整を行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。