埼玉県熊谷市籠原南２丁目１７５番(籠原駅・大麻生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


86,500円

2017年01月01日に行った埼玉県熊谷市籠原南２丁目１７５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を86,500円/㎡としました。

埼玉県熊谷市籠原南２丁目１７５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県熊谷市籠原南２丁目１７５番
住居表示 
価格86,500円/㎡
交通施設、距離籠原、550m
地積128㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

直井裕氏による調査レポート

不動産鑑定士直井裕
価格86,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通で変動はない。
地域要因籠原駅に近い区画整理済みの住宅地域で人気の高いエリアである。当エリアの住宅需要は根強く、過去1年間の地価は若干の強含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、土地区画整理事業の施された住宅地域であり、駅に近く住環境良好な住宅地域として今後も急激な用途的変化は無いものと思料する。地価水準はほぼ横ばい乃至若干の上昇で推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線の籠原駅のほか熊谷、深谷、行田の各駅勢圏に存する住宅地。需要者は熊谷市とその周辺市町等に居住する30代∼40代の一次取得者層が中心であると考えられる。当該地域は、籠原駅に近く土地区画整理事業済みの住宅地域であり、利便性が高く住環境が良好であることから潜在的な需要は根強い。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は1300万円前後、新築戸建住宅は2500万円程度である。
一般的要因当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地取引件数は昨年と同水準、新設住宅着工戸数は若干増加。不動産市場は地域による二極化が続いている。

岡本香織氏による調査レポート

不動産鑑定士岡本香織
価格86,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因籠原駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域である。交通利便性・居住環境ともに良好な地域で、土地需要は堅調であり、地価はやや強含みである。
地域要因の将来予測居住環境良好な一般住宅を中心とする地域として、今後も地域要因の大きな変動はないとみられる。地価は籠原南地区の土地需要を反映してやや上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線の熊谷駅、籠原駅、深谷駅の各駅勢圏の住宅地であるが、とりわけ籠原駅勢圏の住宅地に強い代替関係が認められる。需要者は熊谷市及びその周辺市町に居住する一次取得者が中心である。生活利便性や居住環境が良好な住宅地域の需要は堅調であるが、劣る地域は弱含みであり、二極化が顕著にみられる。市場の中心価格帯は、総額で土地は1000万円台前半、新築戸建住宅は2500万円程度である。
一般的要因熊谷市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾向である。利便性、居住環境による地価の二極化が続いている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1702753
北緯 139度3298218

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

籠原駅(地価相場 60,000円/㎡)大麻生駅(地価相場 42,600円/㎡)ひろせ野鳥の森駅(地価相場 67,500円/㎡)明戸駅(地価相場 30,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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