埼玉県深谷市上柴町西３丁目２１番２外(深谷駅・籠原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


65,200円

2016年01月01日に行った埼玉県深谷市上柴町西３丁目２１番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,200円/㎡としました。

埼玉県深谷市上柴町西３丁目２１番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県深谷市上柴町西３丁目２１番２外
住居表示 
価格65,200円/㎡
交通施設、距離深谷、2,500m
地積1,394㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模店舗、一般住宅等が混在する路線商業地域
前面道路の状況南東16.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小暮雅史氏による調査レポート

不動産鑑定士小暮雅史
価格65,300円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産と比較して二方路の点で優位であり、競争の程度はやや優る。
地域要因路線商業地域で、空き店舗は減ってきているものの、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測近年は商業中心の郊外化、分散化などから駅周辺の発展は停滞気味であり、郊外路線商業地域への移行が予測される。
市場の特性同一需給圏は概ねJR高崎線熊谷駅から本庄駅間の各駅周辺商業地域を圏域とする。需要者の中心は地元店舗事業者、法人、又は支店等を配置しようとする法人事業者等である。駅前商業地から大型店を中心とする郊外への商業立地がシフトする一方で大型店間の競争も激化している。市況も投資環境はやや厳しいものの、商業地の地価は回復傾向にある。
一般的要因経済対策や海外経済回復の効果により景気にやや持ち直しの動きが見られる。このため、地価は横ばいないし、上昇に転じしつつある。

平野光芳氏による調査レポート

不動産鑑定士平野光芳
価格65,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は普通で変動はない。
地域要因近接する自動車販売店舗が建替中である。地域要因に大きな変化は認められないため、過去1年間の地価は若干の下落傾向で推移した。
地域要因の将来予測当該地域は店舗等が建ち並んでおり格別の変動要因はないため当分の間現状程度の利用を維持するものと予測する。地価水準は横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、深谷市及び熊谷市等の周辺市における幹線道路沿いの路線商業地域及び住商混在地域。需要者は埼玉県北部の中小事業者が中心である。商業地の中心が駅周辺から郊外の路線商業地に移行しており、工場跡地等に出店する大型店も一段落したことから、中小の事業用不動産に対する需要は底堅く推移している。路線商業地の取引は少なく、その価格水準は立地、規模等により様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因人口は微減、世帯数は微増傾向。昨年1∼9月の前年同期比土地取引件数は約6％増加、1∼10月の同新設住宅戸数は約7．4％減少。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度183098
北緯 139度2919552

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

深谷駅(地価相場 59,700円/㎡)籠原駅(地価相場 60,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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