地域要因

県道沿いの路線商業地域で、周辺は区画整理が進行しているものの、郊外大型店への顧客の流出等により需要は衰退傾向で地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層事務所・店舗等も見受けられるが新規テナント需要が低迷しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。比準価格は市内の類似地域に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので市場の実勢を反映しており説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

大規模開発の計画がある高崎駅東口の発展の影響に加え、大型商業施設の出店を控え、また企業の需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、賃貸市場が借手市場で熟成度が低く、地価に見合った賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。比準価格は、高崎駅周辺を含む同市中心商業地内の取引事例を採用し、求められた試算価格にやや開差が見られるが、事例の補修正、活用、選択は適正に行われており、市場の実態を反映した実証性の高い価格と判断される。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏域としてはやや遠いが、駅周辺の需要集中や供給不足の影響を受けて需要は回復傾向を示している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高崎駅東口の整備が完了し、地区計画変更による容積率上昇、バイパス開通等の影響も相俟って需要は増大している。

地域要因の将来予測

駅東口圏域の開発等の影響により地域の活発化が目立ち、需要は高まっている。今後とも発展が予測され、地価は暫く上昇傾向にあると推測する。

価格決定の理由

貸テナントは多く見られるが、需要が旺盛な地域であるため、自己利用を目的とした取引が見られ市場がそれに牽引されている状態では、収益獲得を前提とする需要者は殆ど存していない。従って収益価格は市場分析の結果から重視すべきものではないと判断する。従って自己利用目的で取引された事例から得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡が得られており妥当と判断される。

地域要因

沿道の商業地域であり、空洞化が進行しているが、付近における新中央体育館の建設の進行の影響で需要が持ち直しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は既成商業地域で、近年は閉鎖店舗が多く空洞化が顕著であるが、付近で新中央体育館の建設が進行しているため将来的な期待感も出ている。地価は需要回復期待から横這い傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

顧客の回遊性がやや弱い地域であるが、中心市街地の複数の開発事業の期待が大きく、好影響を受けている。

地域要因の将来予測

JR高崎駅周辺地域の開発事業の好影響を受け、徐々にではあるが活気を取り戻していくものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は中層の店舗ビル等が建ち並ぶ普通商業地域であるが、土地価格に見合うような賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたと思料する。比準価格は周辺類似地域内の取引事例から求められており実証的な価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高崎駅西口から徒歩圏の距離にあり利便性は高く、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

当該地域は利便性が良好な市街地の既成住宅地域で需要は底堅く推移している。供給量が少ないため取引は少ないが、その場所的優位性を背景に、地価水準は当面、上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌するに留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅周辺の都市型大型店舗や郊外大型店等との競争激化により商況は低迷し、需要は弱く、下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は、テナントも見られるが自己使用の建物が中心であり、賃貸市場の成熟度が低く地価に見合った賃料水準が形成されていない。このため、収益価格は比準価格より低位に試算された。よって、信頼性のある既成商業地域の取引事例を中心に求めた実証的価格で、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の大型店等に顧客が流出し、閉鎖店舗が増え空洞化が進んでいる。需要は弱含みで、依然として地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

商店街の既存小売店舗の閉鎖が相次ぎ、日用品商店街からやや歓楽街に移行しつつある現状である。小売店舗は郊外型大規模店舗へ顧客が流出傾向が顕著で、今後も下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は低層事務所・店舗ビルの自用の店舗が中心となっており、賃貸物件は成約・募集ともに少なく、新築物件も少ない。商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、空室率も依然として高いまま推移している。既成商業地の地価下落に伴う賃料水準の低下により収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準として収益価格は比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。