地域要因

梅の名所としての復活の取組がなされているが、地域の不動産需要に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域として出来上がっており、梅の再植樹による観光客増加の期待もあるが、住宅地の価格形成に大きな影響は与えず、現状を維持するものと予測する。地価水準は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅の多い住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心である。賃貸市場は未成熟であり、僅かにアパート等も近隣地域周辺に見られるものの、投資目的の取引はほとんど見られない。よって、市場参加者の行動や、想定の実現性を考慮した結果、収益価格の試算は行わず、規範性のある取引事例を採用した比準価格を標準として、代表標準地との検討及び地価変動率や不動産市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

山林や傾斜地に近く、生活利便施設も少ないことから地価は引き続き下落傾向にある。地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

中心市街地から離れた住宅地域であり、地域要因に変動は見られないため、当面の間現状を維持しながら推移するものと予測される。地価は引き続き下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅地としての土地利用が見られる地域で、建売分譲等も少なく収益目的の投資はまず見られない地域である。また交通接近条件、環境条件で弱い面があることから賃貸市場は未成熟である。よって、土地残余法による収益価格の試算は断念し、市場で実際に生起した取引事例に基づいて試算した比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層の戸建住宅地域として、地域要因に大きな変動はなかった。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

貸家やアパートはほとんど見られず、地価は、戸建住宅等としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されており、賃貸事業による収益性との関連は著しく低いため、現実性に乏しい収益還元法は適用できない。よって比準価格のほか、地価変動率や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低層の住宅地域として、地域要因に大きな変動はなかった。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、標準的使用や地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、弱含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

貸家やアパートも存するが、地価は、戸建住宅等としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されており、賃貸事業による収益性との関連は著しく低いため、現実性に乏しい収益還元法は適用できない。よって比準価格のほか、地価変動率や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大柳町の人口は減少傾向であるが、主だった地域要因の変動はない。住宅需要は弱く、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅、駐車場も混在する既成住宅地域であり、将来的にも現状を維持しつつ推移していく地域であると予測する。地価は、弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、共同住宅等も散見されるが土地所有者が建築したものが大半であり、収益目的の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実体を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR青梅線の単線区間は都心部から遠く、交通の利便性の観点から需給の動向は弱く取引も少ない。地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

中心市街地から遠い住宅地域であり生活利便性に劣り、価格水準は低位にある。人口の新規流入も乏しいことから、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は「軍畑」駅から徒歩圏にはあるものの、地元地縁者による自用の住宅としての取引が中心で、居住性や快適性を重視して価格が形成される地域である。賃貸市場は未成熟であり、貸家、アパート等への投資目的の取引はほとんど見られない。よって、市場参加者の行動や、想定の実現性を考慮した結果、収益価格の試算は行わず、規範性のある取引事例を採用した比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

多摩川右岸の住宅地域であり、徒歩圏外である。住宅需要の弱い状況が継続している。

地域要因の将来予測

吉野街道背後の住宅地域であるが、人口は減少傾向である。当面は現状のまま推移すると予想されるが、地域の衰退が懸念される。地価は弱含みである。

価格決定の理由

交通利便性や街路条件のやや劣る一般住宅地域に存しているため、土地取引は自用の戸建住宅の取引が主体と認められる。そのため得られたのは比準価格のみであったが、各事例の事情など、各々の説得力を吟味して同価格を試算しており、妥当な取引水準が得られたと思料する。よって比準価格を中心に、地価変動率の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はなかったが徐々に衰退していく傾向が続いている。

地域要因の将来予測

中心市街地から遠く離れた山間の集落であり、標準的使用や地域状況に当面は急激な変化はないが、衰退傾向が続くと予想される。地価は、弱含みで推移していくと予測される。

価格決定の理由

貸家やアパートはほとんど見られず、地価は、戸建住宅等としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されており、賃貸事業による収益性との関連は著しく低いため、現実性に乏しい収益還元法は適用できない。よって比準価格のほか、地価変動率や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

造成された住宅団地を形成しているが、街路条件がやや劣り、車両利用にやや不便。画地の面積、形状に均一性があり、地域的品等は普通程度。

地域要因の将来予測

青梅市郊外の住宅団地。空地は少なく、住宅地として熟成度は高い。一部取引が見られるが、地価は総じて弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は、居住環境を重視して取引が行われる自用の戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。周辺には賃貸物件は少なく、駅からもやや離れており、賃貸市場は未成熟であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、標準地の周辺類似地域に存する5事例を採用し、事情の特徴に応じた検討を加え求めたもので、市場の実勢を反映しており信頼性は高い。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域は幹線道路沿いの近隣商業地域で、店舗の需要は弱いものの、一般的要因下にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は店舗・事務所、店舗併用住宅のビル等が立地し、賃貸物件も見られるが、都心郊外の小規模商圏のため、商業収益性は弱く、土地に対する投資採算性は低いため、自用目的の取引により価格が形成される傾向が強い。よって、比準価格を標準に、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、加えて、最近の不動産市場は景気・消費の回復傾向から底堅い動きにあることをことを斟酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。