東京都青梅市成木３丁目３７０番７外(二俣尾駅・石神前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
31,600円
2017年01月01日に行った東京都青梅市成木３丁目３７０番７外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都青梅市成木３丁目３７０番７外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 31,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東青梅、6,000m |
| 地積 | 307㎡ |
| 形状 | 台形(1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅、作業所、畑等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西7.8m都道 |
| その他の接面道路 | 西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山口徹雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山口徹雄 |
|---|---|
| 価格 | 31,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動はなかったが徐々に衰退していく傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心市街地から遠く離れた山間の集落であり、標準的使用や地域状況に当面は急激な変化はないが、衰退傾向が続くと予想される。地価は、弱含みで推移していくと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域。主な需要者は、近隣地域に地縁的選好性を有する同一需給圏内の在住者または勤労者であり、都心部への通勤者需要はない。青梅市内においては駅への接近性や利便性が劣る地域であるため、需要は弱い。調整区域である為に新規供給は乏しいが、新築戸建住宅の供給があれば、その中心価格帯は総額1500∼2000万円程度になるものとみられる。 |
| 一般的要因 | 地域経済の活力は乏しく、市況が停滞気味のなかで、二極化傾向が顕著となっている。 |
中澤信行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中澤信行 |
|---|---|
| 価格 | 31,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 山間の住宅地域であり、地域的な人口は減少傾向であり、高齢化率も高い。需要も弱く、地価は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 路線バスの若干の運行はあるが、中心市街地から距離のある市街化調整区域内の住宅地域であり、ほぼ現状を維持しつつ推移していくものと予測する。需要の弱い地域であり、地価は弱含みで推移するものと考えられる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、青梅市及びその周辺市町における住宅地域又は混在地域である。需要者は同一需給圏内居住者及び通勤者が中心となる。山間の市街化調整区域内の住宅地域であり、宅地の供給は少なく、かつ安価な取引が見られる。地域的な高齢化率が高く、人口も減少傾向であり、需要は弱く地価は弱含みである。土地は300万円∼1，000万円程度、建売は見られない。 |
| 一般的要因 | 景気は弱さも見られつつ、回復基調が続いている。青梅市の人口は微減傾向であり、地価は概ね横ばい又は下落となっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 植林地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8233081 北緯 139度248282 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都青梅市沢井２丁目７２４番１東京都青梅市黒沢一丁目１０８番３外１筆東京都青梅市今井三丁目２８番１１東京都青梅市成木八丁目１８１番２
参考：近隣駅の地価相場
二俣尾駅(地価相場 66,150円/㎡)石神前駅(地価相場 63,950円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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