東京都青梅市柚木町２丁目４１６番２(二俣尾駅・軍畑駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


49,500円

2016年01月01日に行った東京都青梅市柚木町２丁目４１６番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,500円/㎡としました。

東京都青梅市柚木町２丁目４１６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都青梅市柚木町２丁目４１６番２
住居表示 
価格49,500円/㎡
交通施設、距離二俣尾、970m
地積127㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等国立公(普通)

明石正美氏による調査レポート

不動産鑑定士明石正美
価格49,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因山林や傾斜地に近く、生活利便施設も少ないことから地価は引き続き下落傾向にある。地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測中心市街地から離れた住宅地域であり、地域要因に変動は見られないため、当面の間現状を維持しながら推移するものと予測される。地価は引き続き下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は青梅市及びその周辺市町村のJR青梅線、五日市線沿線の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者の30代∼40代の一時取得者であり、他地域からの流入は殆ど見られない。スーパー等は徒歩圏にあるものの、周辺地勢から来る不安感等もあり地価は弱含みで推移しており、新たな分譲事例等も見られない。土地は120㎡で600万円前後、新築住宅で2，000万円程度である。
一般的要因市内の人口は微減傾向で推移し続ける一方で、高齢化率は上昇している。都心部の景気の波及効果は少ない。工場移転閉鎖等課題が残されている。

石井一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士石井一嘉
価格49,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はないが、上記（1）⑨法令上の規制等のほか最低限敷地面積120㎡の規制がある。
地域要因市内では利便性の劣る住宅地域であり、需要も弱いが、地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測青梅線単線区間を最寄駅とする住宅地域であり生活利便性に劣るが、地域要因に大きな変動はなく、現状を維持して水位していくものと予測する。地価水準は下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のJR青梅線、五日市線及び八高線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の在住者や勤労者である。同一需給圏外からの転入者は少ない。生活利便性に劣る地域であり、土地取引は少ない。土地は130㎡程度で600万から700万円程度が市場の中心価格帯であり、新築戸建て住宅の取引は少ないが、取引されれば1500万から2000万円程度である。
一般的要因市内の人口は減少傾向で、高齢化率も上昇している。都心部での地価上昇傾向に比べ、市内の不動産市場は横ばいからやや弱含み傾向にある。

環境情報

地形・地質

内水面

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生河辺・湿原・沼沢地植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8009853
北緯 139度2117611

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都青梅市成木４丁目６８４番１東京都青梅市梅郷５丁目９９１番４東京都青梅市沢井１丁目４３４番９外東京都青梅市柚木町三丁目７０８番４東京都青梅市梅郷一丁目２２０番６

参考：近隣駅の地価相場

二俣尾駅(地価相場 66,150円/㎡)軍畑駅(地価相場 66,150円/㎡)石神前駅(地価相場 63,950円/㎡)沢井駅(地価相場 64,400円/㎡)日向和田駅(地価相場 67,900円/㎡)御嶽駅(地価相場 47,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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