東京都青梅市梅郷５丁目９９１番４(日向和田駅・石神前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,400円

2017年01月01日に行った東京都青梅市梅郷５丁目９９１番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,400円/㎡としました。

東京都青梅市梅郷５丁目９９１番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都青梅市梅郷５丁目９９１番４
住居表示 
価格64,400円/㎡
交通施設、距離日向和田、750m
地積173㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに空地が見られる住宅地域
前面道路の状況西4.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等国立公(普通)

石井一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士石井一嘉
価格64,400円/㎡
個別的要因西道路にあるため、日照・通風等の快適性の個別的要因が価格に影響するが、個別的要因について、優劣・競争力の変動はない。
地域要因梅の名所としての復活の取組がなされているが、地域の不動産需要に大きな変動はない。
地域要因の将来予測既存の住宅地域として出来上がっており、梅の再植樹による観光客増加の期待もあるが、住宅地の価格形成に大きな影響は与えず、現状を維持するものと予測する。地価水準は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のJR青梅線、五日市線及び八高線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の在住者や勤労者が中心で、都心部への通勤者の需要は少ない。古くから町としてできあがっている地域であるが、都心から距離があるため住宅地の需給の動向はやや弱い。新築戸建て住宅は2000万から2500万円が中心であり、土地は150㎡から200㎡程度で1000万円強が市場の中心価格帯である。
一般的要因市内の人口は減少傾向で、高齢化率も上昇している。市内の不動産市場は上昇要因に乏しく横ばいからやや弱含み傾向にある。

中澤信行氏による調査レポート

不動産鑑定士中澤信行
価格64,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因梅郷地区の人口は総じて減少傾向であるが、特段の地域要因の変化はない。需要低迷により、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測住宅地としては、今後はほぼ現状を維持すると思われるが、梅の公園再生のプロジェクトが始まり、地域の活性化が期待される。周辺では販売の長期化する物件も見られ、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、青梅市及びその周辺市町における住宅地域である。需要者は同一需給圏内居住者及び通勤者が中心となる。空地も見られる戸建住宅地域であり、周辺では宅地分譲も見られているが、販売は長期化する傾向がある。路線バスの運行や商業施設もあり利便性は比較的良好であるが、地域的な需要は弱く、地価は弱含みである。土地は150㎡で1，000万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円台前半が中心である。
一般的要因景気は弱さも見られつつ、回復基調が続いている。青梅市の人口は微減傾向であり、地価は概ね横ばい又は下落となっている。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7911368
北緯 139度225501

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

東京都青梅市日向和田３丁目７４６番１東京都青梅市柚木町１丁目５０番４東京都青梅市梅郷一丁目２２０番６東京都青梅市畑中三丁目８４６番５外１筆

参考：近隣駅の地価相場

日向和田駅(地価相場 67,900円/㎡)石神前駅(地価相場 63,950円/㎡)宮ノ平駅(地価相場 69,200円/㎡)二俣尾駅(地価相場 66,150円/㎡)軍畑駅(地価相場 66,150円/㎡)青梅駅(地価相場 70,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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