東京都青梅市沢井１丁目４３４番９外(沢井駅・御嶽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
46,200円
2016年01月01日に行った東京都青梅市沢井１丁目４３４番９外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都青梅市沢井１丁目４３４番９外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 46,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 軍畑、600m |
| 地積 | 135㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかに農地等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.5m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 | 国立公(普通) |
石井一嘉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石井一嘉 |
|---|---|
| 価格 | 46,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はないが、上記（1）⑨法令上の規制等のほか最低限敷地面積120㎡の規制がある。 |
| 地域要因 | JR青梅線の単線区間は都心部から遠く、交通の利便性の観点から需給の動向は弱く取引も少ない。地価はやや弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心市街地から遠い住宅地域であり生活利便性に劣り、価格水準は低位にある。人口の新規流入も乏しいことから、地価水準は下落傾向にあるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のJR青梅線、五日市線及び八高線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の在住者や勤労者である。同一需給圏外からの転入者は少ない。利便性に劣る地域であるため、土地取引件数は低調であり、過去1年間の土地取引は少ない。そのため市場の中心価格帯が形成されるとは言えないが、標準的な新築戸建て住宅が取引されれば2000万円弱程度と予測される。 |
| 一般的要因 | 市内の人口は減少傾向で、高齢化率も上昇している。都心部での地価上昇傾向に比べ、市内の不動産市場は横ばいからやや弱含み傾向にある。 |
明石正美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 明石正美 |
|---|---|
| 価格 | 46,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR青梅線の単線区間のため需給動向はさらに弱くなっている。それ以外には目立った地域要因の変動は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心市街地から離れた住宅地で生活利便性に欠けており、将来にわたって現状を維持しながら推移するものと予測される。地価は引き続き下落傾向にあり今後も同様と予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のうち特にJR青梅線沿線の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者や勤労者であり、他地域からの流入はほとんど見られない。青梅線の単線区間であること、主要商業施設から距離があること等から需要は弱く地価は下落基調で推移している。土地取引は低調な地域であるため市場の中心価格帯が形成されているとは言えないが、標準的な新築戸建住宅なら2，000万円程度と予測される。 |
| 一般的要因 | 市内の人口は微減傾向で推移し続ける一方で、高齢化率は上昇している。都心部の景気の波及効果は少ない。工場移転閉鎖等課題が残されている。 |
環境情報
| 地形・地質 | チャート扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度8056264 北緯 139度1934883 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都青梅市成木４丁目６８４番１東京都青梅市柚木町１丁目５０番４東京都青梅市友田町一丁目６４７番１１東京都青梅市柚木町三丁目８１３番２東京都青梅市柚木町三丁目７０８番４
参考：近隣駅の地価相場
沢井駅(地価相場 64,400円/㎡)御嶽駅(地価相場 47,850円/㎡)軍畑駅(地価相場 66,150円/㎡)二俣尾駅(地価相場 66,150円/㎡)川井駅(地価相場 46,200円/㎡)石神前駅(地価相場 63,950円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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