地域要因

住宅需要が強い立川駅勢圏内の住宅地域であるが、戸建住宅地域として純化していないため、地価の上昇は弱い。

地域要因の将来予測

低層専用住宅及びアパートが主体の地域で、ほぼ成熟した地域のため、現状のままで推移するものと予測した。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく効率的な賃貸住宅の経営が難しいため、収益還元法による収益価格は試算しえなかった。比準価格は、代替性の高い類似地域から多数の信頼性のある取引事例を採用し試算され説得力を有する。近隣地域は、戸建住宅が大半を占め、快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域である。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立川駅圏域外であるが、小学校が至近にあり、また、街路の配置の状態も良好であるので、価格は強含みつつある。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変化が認められないので、概ね現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅の中にアパートも存する住宅地域であるが、事業収支の観点からアパート建築を想定することは非現実であるので収益還元法の適用を断念した。比準価格は、規範性を有する多数の事例から求めており、実証的で信頼性の程度が高い。また、居住の快適性を主眼とした自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格は市場に適合した価格と言える。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立川駅徒歩圏内としてはやや遠いが、居住環境は良好でマンション用地の需要は根強く、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は、取引の実態を反映した実証的で説得力のある価格である。開発法による価格は、開発計画の策定、販売諸経費の計上、投下資本収益率の査定等その算出過程に想定要素が多いが、開発業者の投資採算価格として、重視すべき価格である。よって、比準価格及び開発法による価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立川駅徒歩圏では、駅周辺の発展に伴い、商業、住宅用途ともに底堅い需要が認められ、地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、店舗や共同住宅が混在する商住混在地域であるが、駅からやや離れており、商業系の需要は低迷気味で元本価格に見合う賃料形成がされておらず、また公法上の規制により容積率を消化した建物想定が困難であり、収益価格は低位に求められた。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり規範性は高い。よって、本件では比準価格を中心に、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は無い。国立市は潜在的に根強い人気がある一方、都心部や駅至近がより選好される昨今の市場動向から、地価上昇は微増に留まる。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅が見られる閑静な住宅地域として熟成しているため特段の変動要因はなく、当面は現状を維持して推移するものと予測する。

価格決定の理由

当地域は居住の快適性を指向する住宅地域にあり取引は自用目的が中心であるため、評価手法は取引事例比較法を採用した。事例の採用に当たっては、接近・環境条件等で類似性が高い国立市西地区内より事例を選択しており、求められた比準価格は実証的である。本件ではさらに、代表標準地との価格検討、前年公示価格との検討、及び最近の不動産市場動向を踏まえ、比準価格の採用を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅北口の高度、準高度の特性に対し、南口は繁華街的かつ一部は歓楽街的であり、当該地域はメインストリート沿いの好位置にある。

地域要因の将来予測

「立川タクロス」の再開発事業を初め、立川駅及び駅北口方面の発展要因があり、立川駅の乗降客についても一定の勢いを保っている。当該地域はこれに接近するため今後も繁華性を維持して行くものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は市内を含む類似地域内の事例に基づくもので、資料の特性に留意して求めた。収益価格は最有効使用に合致する価格で、比準価格との乖離も比較的小さい。現時点の近隣地域は空き店舗も低層階を中心に解消され、店舗の賃料水準も安定している。このほか今後の動向等を考慮した結果、比準価格と収益価格とを関連づけ鑑定評価額を決定した。

地域要因

街路条件・環境条件等の変化はない。規模が大きい土地には分譲マンションが増加してきた地域であり、今後も同様の傾向が続くものとみられる。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はないので、当面は共同住宅等の住宅用途を中心に、事業用途も混在する地域として現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、賃貸共同住宅、マンション用地の取引のほか戸建住宅の取引も見られ、土地利用は共同住宅用途が多い。収益物件は遊休地の有効活用のための共同住宅が多く、分譲マンションも多く見られる地域であり、土地価格に対して賃料水準が低めであるため、収益性を価格指標として価格水準が形成されているとは言い難い地域である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅や作業所等が混在している駅からの交通接近条件の劣る地域である。住環境はやや劣る。住宅等の引き合いは弱く地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準的使用は個人住宅やアパート等が中心である。景気回復中であるが、まとまった土地の売りは少ない。また、交通接近条件が劣るので、エンドユーザーの需要も少ない。賃貸市場は形成されているが、交通の便が劣るので賃料は下落している。収益物件の取引は少なく、自己使用不動産の取引が中心である。よって、標準地の価格決定にあたっては、比準価格を標準として、収益価格の性格にも留意して、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

不動産価格の二極化の中で、当該地域は立川駅周辺の繁華性の優れた地域に属するため、リスクプレミアムは小さくなっている。

地域要因の将来予測

当該地域は商業地として熟成しており、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は投資利回りの低下から、強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、採用した各取引事例について、個別の事情を含んでいるものの、市場の実態を反映した価格と言える。一方、収益価格は、需要者の多くが収益性から意思決定を行い、投資採算性を反映しているが、自用の可能性がある場合は低く求められる傾向にある。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。立川駅や国分寺駅周辺の商業地域や駅南側の商業地域とのバランスに留意した。

地域要因

多摩地域の拠点で勝ち組の立川駅商業地域の中心部。商業一等地に対する店舗テナント需要や不動産需要は依然として旺盛であるが供給は絶対的不足。

地域要因の将来予測

多摩地域における経済・行政の拠点都市として発展する立川駅の中心的商業地。駅西側地区の再開発（ヤマダ電機）やイケアに続き、ららぽーとの開店で更に商業的集積度の高まることは確実で、将来の発展力も高い。

価格決定の理由

立川駅北口の高度商業地である一等地的な標準地の特性に鑑み、比準価格は類似性の強い高度商業地域の吉祥寺駅と町田駅前の商業地の売買事例を採用しており、最近の市場実態を反映している。高額商業地は収益的価格での取引が一般化し、売買の指標になっているが、希少性からやや投機的な高値水準で売買が成立している。立川駅前周辺一帯の大規模商業施設プロジェクトを背景に、鑑定評価額は収益価格、比準価格と市場動向を勘案し上記の通り決定する。

地域要因

安定した需要が見込める地域で特に地域要因の変化は見受けられない。地価は上昇を続けている。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動要因は見られない。価格水準については、立川駅周辺の商業地域のため旺盛な需要が見込まれることから、上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、商業利用目的の取引事例を収集・採用して試算されていることから、対象不動産の最有効使用に合致した試算価格が求められたと思料する。一方、収益価格は対象不動産の収益性に着目した価格であるが、本件地域は店舗やホテルと言った収益目的の不動産を標準的使用とする地域であるため、本収益価格も相当程度の信頼性を有する。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

国立駅徒歩圏の閑静な住宅地域で、値ごろ感があり、需要は安定している。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、地域的変化の要因は乏しく、当面、現状のまま推移するものと予測される

価格決定の理由

JR中央線「国立駅」へ徒歩圏にあり、アパートも多く見られ、画地条件によっては収益目的にも合理性が認められるが、対象標準地の規模では、自用目的の取引が主流であり、収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。